Los bancos no pueden reclamar a los avalistas si la hipoteca ha sido titulizada

El sistema de titulización en España está montado a golpe de improvisación, esto es lo que se puede deducir vista la impunidad con que han actuado los bancos. Nuestros políticos han legislado al son de la música que las entidades financieras les han tocado y sin saber lo que hacían, han copiado la letra que les ha llegado de algún encopetado despacho de eminentes abogados actuando de lobby. La canción les ha salido bastarda. Eso pasa cuando el origen natural se revierte y el asunto no tiene ni pies ni cabeza. Para empezar, y este es el origen del bodrio legislativo que han traído a este interesado mundo financiero: no es necesario notificar al deudor que el acreedor bancario ha transferido a un tercero la deuda. No es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad que la hipoteca pertenece a un tercero que la ha adquirido. A partir de este celebrado acontecimiento todo va manga por hombro. ¿Estas mentes pensantes no pueden llegar a deducir que con este libertinaje, si el deudor tiene algo que reclamar, a quien reclama? Esta falta de notificación tiene un objeto: que el banco que concedió el préstamo con garantía hipotecaria pueda hacer malabares, desde empaquetar las hipotecas y venderlas en el mercado financiero, hasta adjudicarse la emisión y colocarla al Banco Central Europeo, o las dos cosas a la vez, para luego en caso de impago quedarse por la cara con el inmueble de garantía y dejar al deudor patidifuso sin casa y con una astronómica deuda de por vida. Ver: La sorprendente vida y milagros de tu hipoteca … Sigue leyendo →. El presente artículo firmado por el COLECTIVO SAMARITANO se pronuncia acerca de las “prestaciones accesorias” dentro de un fondo de titulización y se detiene, en primer lugar, en la figura estrella de dichas prestaciones, el avalista.

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COLECTIVO SAMARITANO

El plato fuerte: La figura estrella de lo que ahora toca son los avalistas. Atrás hemos dejado que los bancos no son dueños de las hipotecas a pesar que se presentan en los juzgados, cuando se consuma el impago, reclamando la garantía inmobiliaria y dejando al hipotecado con una deuda de por vida. Esto ocurre por sistema si el préstamo ha sido titulizado. Por ésta misma razón, la falta de legitimidad, no pueden los bancos incluir a los avalistas en el aquelarre de la ejecución hipotecaria. Los bancos son los administradores de los cobros, y como gestores de los mismos no pueden adjudicarse, para sí mismos, ésta adicional garantía. Según la legislación española la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios. Para transmitir la garantía de la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía. En concreto, el Artículo 1528 del código civil: La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio. Aquí, en la legislación española, hay algo que no encaja, ya que resulta que los bancos han conseguido la cuadratura del círculo, al pasar a limpio las leyes que les interesan. En los Folletos de emisión, donde los bancos agrupan los préstamos hipotecarios, dejan constancia de las bondades del producto financiero que ponen a la venta en el mercado. El Folleto hace las funciones de un catálogo de ventas y al bonista se le promete una rentabilidad Euribor + un % variable durante la vida de las hipotecas que contiene. En estos Folletos, se hace mucho énfasis que el riesgo de impago corresponde al inversor bonista, sin embargo se manifiesta que las prestaciones accesorias le corresponden al banco. ¿Qué demonios son las prestaciones accesorias? Todos los hipotecados han visto, en un momento u otro, que no se han librado de la voracidad de la entidad financiera por aplicar intereses de demora, comisiones por reclamación de recibos impagados, comisiones por una cosa o por otra y así, metido entre la literatura del Folleto, se deja caer que las fianzas le corresponden.

Nos centraremos en lo escueto y determinante del citado Artículo 1528 del código civil que cita explícitamente que “la fianza” se debe de transmitir si se cede el crédito. Si el banco no tituliza el préstamo con garantía hipotecaria, los derechos accesorios quedan intactos; el problema, y gordo, viene cuando se consuma “la venta o cesión del crédito”. La cosa se complica por el propio sistema de titulización cuando se hace todo a favor del Cedente, el banco que otorgó la hipoteca, que es quien mueve todos los hilos de unas marionetas que se suponen son las Autoridades de control: Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que admite en su registro las escrituras de constitución de los Fondos presentadas por las Sociedades Gestoras controladas por los grandes bancos. Si se reúnen para cenar tres lobos y un cordero (el bonista) no será demasiado difícil pronosticar cual ha sido el menú. El bonista inversor desconoce que préstamos hipotecarios contienen un fiador, nadie, absolutamente nadie, le informa de ello. Es más, en el mercado financiero ningún inversor espera recibir un aval personal vinculado al bono. Es solo España que incorpora la figura del avalista en los préstamos con garantía hipotecaria. Para acabar de complicar el asunto todavía más, el bonista no adquiere hipotecas del “paquete” sino una participación de la emisión que se divide en porciones de 100.000€. Los tres lobos, el banco Cedente, el Fondo, y la Sociedad Gestora, solo les hace falta para merendarse al cordero un auditor que bendiga las cuentas y un banco internacional de prestigio para desplumarlo. A lo que íbamos, los bancos no pueden apropiarse de las fianzas inmobiliarias de los avalistas por la sencilla razón que no les corresponden. El banco podría alegar que estas fianzas se han trasladado al Fondo. No debe de ser cierto, ya que repasadas las suficientes liquidaciones formuladas por las Sociedades Gestoras no hay trafico de esta naturaleza, o es muy insuficiente respecto de las adjudicaciones inmobiliarias de los deudores como de los avalistas. ¿Dónde van estas propiedades inmobiliarias, al limbo? Se podrá llamar limbo o fondo buitre o sociedad en las quimbambas domiciliada en cualquier paraíso fiscal en el banco paralelo de los grandes bancos.

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Las Prestaciones accesorias dan más de sí. Como reza en cualquier Folleto de emisión: “….con la excepción de intereses de demora, comisiones por reclamación de recibos impagados, comisiones de subrogación, comisiones de amortización/cancelación anticipada, así como cualquier otra comisión o suplido que corresponderán a los Cedentes de las Participaciones y los Certificados ….” Es decir, el que corta el bacalao se lo lleva crudo y es la zorra que cuida el gallinero. Pero es que hay que llegar hasta la cocina con todo esto. Hay que mirar más el detalle de qué es lo que pasa. Cuando el banco pasa el recibo y no hay suficiente dinero, empieza el calvario y el sacaduros por el que la banca cedente se lo lleva crudo…..  El deudor o su avalista pagan con retraso, pero para poder empezar a liquidar el principal e intereses, tienen que hacer frente en primer lugar a los intereses de demora y los recargos por apremio que le carga el banco. Aquí el banco se pone por delante en la prelación de créditos y el bonista claramente sale perjudicado. Además de soportar el riesgo de crédito tiene que ver cómo el banco pasa por encima del acreedor principal para cobrar prestaciones que tienen carácter secundario. Porque, ¿quién debería cobrar antes? ¿El acreedor del préstamo o el gestor de cobros y pagos? Todo este drama se produce “fuera de balance”, en la “banca en la sombra”. Por otra parte, desde aquí ponemos en serias dudas el destino de estos fondos e ingresos por “prestaciones accesorias”. ¿Se llevan contra la cuenta de resultados? ¿Se desvían a otros fines? ¿Se cobran en cash o en cuenta corriente? Desde aquí también ponemos en serias dudas la validez del negocio jurídico que consiste la titulización de préstamos hipotecarios, en la que por arte de magia se separan las obligaciones principales, incluyendo el riesgo de crédito, quedándose el banco con otras cosas que vete a saber si las pasan por el balance y desligadas de la obligación principal sin la cual no deberían existir.

En esta categoría de “prestaciones accesorias” la más sangrante se la lleva el avalista, al fiador solidario le levantan la camisa. Esta figura se parece bastante a la descripción que hace de la esclavitud la “Convención suplementaria sobre la abolición de la esclavitud, la trata de esclavos y las instituciones y prácticas análogas a la esclavitud”: “La servidumbre por deudas, o sea, el estado o la condición que resulta del hecho de que un deudor se haya comprometido a prestar sus servicios personales, o los de alguien sobre quien ejerce autoridad, como garantía de una deuda, si los servicios prestados, equitativamente valorados, no se aplican al pago de la deuda, o si no se limita su duración ni se define la naturaleza de dichos servicios.” Esta definición de práctica análoga a la esclavitud encaja como anillo al dedo a la figura del avalista en el derecho español: ilimitado en cuando activos y tiempo, bienes presentes y futuros y deudas que en el momento de “fiar” todavía no existen. Otra característica de la esclavitud es la posibilidad de compraventa. Aquí las hipotecas también se transmiten. Hasta el BCE las compra. Sabemos, por lo fácil que resulta imaginar, la repercusión de este artículo en el seno de la familia española, tanto a lo acontecido en el tiempo, los avalistas que han sucumbido a las ejecuciones hipotecarias, o a aquellas familias que el pago de la hipoteca pende de un hilo. ¿Cuántos miles de padres han avalado los préstamos hipotecarios de sus hijos? ¿Cuántas familias mal viven al tener “enganchadas” la vivienda de los hijos y adicionalmente la de los padres? Ahora tienen conocimiento, que si el banco que les otorgó la hipoteca se la vendió en el mercado financiero, el aval se extingue. De facto, existe una novación de lo escriturado que libera la fianza. A continuación, en esta segunda parte, le vamos a sacar los colores a las instituciones financieras, que como hemos visto, actúan como un sindicato del crimen desplumando a sus clientes. No es ninguna exageración, y si no que se lo pregunten a los miles y miles que han visto desaparecer los ahorros de sus cuentas bancarias con productos como las preferentes, la deuda subordinada, y el mangoneo de un dinero que no es suyo y lo peor de todo: los bancos (y las cajas de ahorro) son los responsables del hundimiento del país con la colaboración inestimable de nuestro gobierno y con el congénito estrabismo de la señora justicia, se van de rositas y aquí no pasa nada. No sólo roban a manos llenas a los clientes, si no que también lo hacen con los inversores que adquirieron en su momento los bonos hipotecarios que ascienden a miles y miles de millones de euros. Un robo a dos manos, o también se puede decir que roban a quien se les ponga por delante. Pasen y vean cómo los bancos, una vez reconvertidos en Administradores de los cobros de las cuotas de las hipotecas, le hacen a los bonistas las cuentas del Gran Capitán y la liquidación se le queda en casi nada.

Evolución del balance

Sabemos que cuando se mencionan números los seguidores del blog o los esporádicos no les gusta, pero para no hablar por boca de ganso se hace necesario referirse a ellos para sostener el argumento que las instituciones financieras, con unas nutridas asesorías jurídicas, disfrutan del privilegio del robo impune. LLEVÁRSELO CRUDO. Creo que es la palabra más precisa que hemos podido encontrar para definir lo que acaece dentro del balance y la cuenta de resultados de un fondo de titulización de activos. Las tablas adjuntas TDA 22_ENGLISH se refieren al Fondo TDA 22 y los títulos y conceptos están en inglés para facilitar la exposición a los perjudicados  inversores bonistas. Se puede ver la evolución de un balance y la cuenta de resultados de ese fondo de titulización durante un período de 8 años. La evolución del balance refleja el volumen de activos del fondo, los activos dudosos, provisiones,  etc. EL BALANCE Y LA TRANSFERENCIA DE RIESGO DE CRÉDITO. Sinceramente, nadie sabe a ciencia cierta dónde está el riesgo de crédito, dado que la banca se ha comprado este tipo de activos a sí misma y, probablemente, en algún momento los ha podido endosar al BCE o incluso a la SAREB. Un comentario más. Los fondos no tienen “patrimonio”. Si los activos hubiesen permanecido dentro del balance del banco cedente, hubieran tenido que mantener un capital del 8%. En un fondo de titulización por el contrario, no se requiere capital. En el balance contable de un Fondo la cuenta de resultados da siempre cero. Se sigue el principio “Mota”: “las gallinas que entran por las que salen”. EL TRINQUE EN LA CUENTA DE RESULTADOS La cuenta de resultados debe de ser lo que se conoce como “banca en la sombra”…. A lo que añadimos que se lo lleva crudo. La banca española está asentada en la impunidad, e igual que se posiciona en los juzgados suplantando al bonista y adjudicándose la garantía inmobiliaria, le echa mano a los ingresos que le corresponden al bonista: el robo a gran escala. Intuitivamente, la idea es que el agente de pagos debería cobrar los intereses de los préstamos y abonarlos a los bonistas que constituyen el pasivo del fondo. ¿Sí? ¿Seguro? Pues va a ser que no, porque aquí trinca todo hijo de vecino.

Repasemos de qué va el asunto. Es el banco quien otorga los préstamos con garantía hipotecaria a sus clientes, “empaqueta” esos préstamos, y a través de un Folleto de emisión los coloca en el mercado financiero. La Sociedad Gestora, participada al máximo o propiedad total del banco, constituye un Fondo de Titulización de Activos. El banco, el cedente, tiene ahora la función del Administrador de cobros, y el Fondo es el artilugio creado para sacar del balance del banco el riesgo y no tiene capital social, funciona a lo dicho, “las gallinas que entran por las que salen”. Las que entran son los ingresos que el banco cedente le transfiere por la gestión de cobros que realiza, y las gallinas que salen tienen que ser las mismas que han entrado y que corresponde al inversor que adquirió el bono, pero hay gastos, muchos gastos, pero que muchos gastos que los llaman de cobertura. ¡Manos arriba! Esto es un atraco y quien se lo lleva crudo mayormente es ¡¡JP Morgan!!!!! ¡¡Qué demonios hace aquí el granuja Jamie Dimon dando por el trasero!!!!! ¡El campeón de las multas! La gestora ha contratado coberturas por cuenta del fondo. Contrata coberturas de tipos de interés para los cobros a recibir y para los pagos a realizar a los acreedores (bonistas). Ciertamente es una cobertura absurda. El fondo cobra tipos de interés variable mensualmente y paga tipos de interés variable también mensualmente. ¿Por qué ningún bonista querría cubrir el riesgo de tipo de interés, si éste es variable? Los chicos de JP se llevan crudo el 44,29% de los ingresos del fondo. Habría que ver si los bancos “cedentes” son la contrapartida final de JP Morgan y son ellos los que se lo llevan crudo también, incluso allende los mares, en islas paradisíacas.

Deterioros. Veamos, en 2013 los ingresos por intereses han ascendido a unos 4,3 millones de euros, que viene a ser una rentabilidad del 2,3% sobre la cartera de préstamos del fondo. Nótese que el porcentaje de dudosos del fondo en 2013 ascendía a casi un 9% sin contar los activos adjudicados y sin tener en cuenta los posibles importes que hayan sido considerados como fallidos. El fondo va viento en popa y apenas hay mora….. Un pequeño ajuste, que supone en torno al 11% de los ingresos del fondo. Comisión variable ¿Variable? Variable de ¿qué? Intuitivamente esto es otra engañifa y trinque por parte del banco que ha promovido el fondo. Vamos a ver, el fondo no tiene “capital”, luego, ¿en base a qué se asignan unos beneficios? Ah, sí, un pequeño préstamo participativo del banco al fondo. Más sablazos. Al fondo le meten por todos lados. El banco le da un préstamo para tener cierta liquidez. El préstamo por supuesto es remunerado. También hay 150 mil eurillos para la comisión de la gestora y otros tantos para servicios exteriores (nótese que los auditores cobran menos de 10 mil euros) principalmente abogados. Situación del balance del fondo. En 2013 el fondo tiene saldos dudosos por cerca de 15 MM de euros, prácticamente una cifra idéntica a los intereses que ha cobrado el fondo entre 2011 y 2013. Y entre 2011 y 2013 de los 15,6 millones de intereses cobrados, los bonistas no han cobrado ni 7 millones (menos de la mitad). COSITAS FUERA DE BALANCE Si ya es grave que la banca en la sombra y sus compinches se lo lleven crudo de esta forma, más lo es el hecho de que hay muchas cosas que no se ven en balance. Activos dudosos y adjudicados (14,28 Millones de euros). La patada a seguir. Curiosamente si bien los activos del fondo tienen garantías hipotecarias, parece muy poco que haya 1,85 millones de euros de inmuebles adjudicados. Es curioso que el gasto por deterioro entre 2009 y 2013 suma exactamente 1 millón de euros. Lo que se puede pensar perfectamente es que no se han dotado más gastos por deterioro para no reducir la cuenta de resultados y poder seguir cargando todo tipo de gastos al fondo. En definitiva, hemos dejado aquí este párrafo, con los indigestos números, para poder llamar a los bancos españoles: ladrones. El mensaje está enviado a las asesorías jurídicas de los bancos por si se sienten ofendidos y al gobierno español para que siga presumiendo de la Marca España.