Los privilegios a la banca fracturan la estabilidad social (2)


La sabiduría popular siempre ha tenido a mano una frase hecha y muchas de ellas tienen ciertamente una base sólida en la que se sustentan. Los Reyes Católicos crearon los Cuerpos de la Santa Hermandad en 1476 para prestar auxilio en cualquier tipo de emergencias. Por término general cuando llegaban al lugar  requerido para el auxilio era demasiado tarde y ya se habían cometido toda clase de desmanes y siniestros que se pretendía que evitaran. El uniforme del cuerpo se distinguía por un bocamangas de color verde, lo que inducía a la población afectada recriminarles la tardanza diciendo: ¡A buenas horas, mangas verdes!. Han pasado más de quinientos años y la frase ha quedado para expresar en sentido peyorativo la demora y la llegada a destiempo cuando ha pasado la oportunidad y resulta inútil el auxilio. Esto es lo que ha ocurrido con los gobiernos del PSOE y el PP cuando las Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), hace ya cinco años, reclamaban su intervención por los desahucios originados por el impago de los préstamos hipotecarios. Los iniciales cientos pasaron a miles y en una escalada a cientos de miles, con el agravante de que hoy día los gobiernos tienen cumplida información: estadística por lo que acaba de pasar y por los servicios de estudio que pronostican lo que va a venir. Ahora, con mayor motivo, la población afectada puede decir: ¡A buenas horas, señores políticos, por su visión y previsión de auxilio! A quien auxiliaron fue a los bancos, a los causantes del siniestro con la complicidad de quienes gobiernan. El dogma esculpido en piedra de que sólo existe la única posibilidad de salvar los bancos para salir de este embrollo, es simplemente mentira. Como mínimo, cuando sólo existe una posibilidad existe la contraria (piénsalo y verás que es así) por lo que, es esa contraria la que trato de exponer su viabilidad en estos tres post, el anterior, en éste y en el siguiente.

Cuando inicio este post todavía no se sabe nada de las medidas urgentes que el gobierno y la oposición van a tomar respecto a una modificación de la Ley Hipotecaria para poner freno a los miles de desahucios que desestabilizan el país. Todo lo más que, a la clase política, se le permite es poner parches. Solución, lo que se dice solución ninguna. Si me anticipo a ello es por conocimiento de causa, estos tipos, los que aparentan mandar, cuando pudieron hacer una reforma equitativa y de acuerdo con lo que se veía venir no lo hicieron pensando que la tormenta iba a amainar. No será que el sector no dispone de un Servicio de Estudios que anticipa y hace proyecciones, lo tienen los bancos, lo tenían las cajas de ahorro, lo tiene el Banco de España, el Ministerio de Economía y a resultas de todo lo tiene el gobierno. La urgencia de ahora son cuentos chinos como lo fue el código de buenas prácticas bancarias, que se presentó en marzo de este año como solución para los casos de riesgo de exclusión social. ¿Qué ha pasado en poco más de seis meses? Pues, fracaso total y absoluto: dejar que el zorro cuide de las gallinas no ha funcionado nunca. Las condiciones draconianas que se imponen para acogerse a una especie de misericordia con los últimos de los últimos del descalabro social es todo lo que da de sí. Un indicio que sitúa el teatrillo de tomar medidas lo podemos apreciar en la decisión de negociar las nuevas medidas con el sector. Las Plataforma de Afectados por la Hipoteca ¿Qué no son sector? ¿Alguien les ha preguntado algo? Un gobierno es gobierno cuando tiene la capacidad de decisión, ni el PSOE ni el PP las han tenido. Esto es todo, amigos, como diría el conejo en las películas de dibujos animados. Quisiera, por mi parte, ir rápidamente al grano y dentro de lo posible plantear una probable salida airosa. No niego, que sea compleja y problemática para unos y concisa y determinante para otros. Contentar a todos no es posible.

En el anterior post, que lleva el mismo título con (1) hace referencia a la sentencia del Tribunal Supremo del 27 de marzo de 1.999 que se pronunciaba en la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado que los bancos habían introducido en las escrituras (por cuestión de espacio no puedo repetir más detalles, los interesados tendrán que consultar el artículo) Para simplificar mi argumento el vencimiento anticipado es el punto clave. Antes de entrar en ello quisiera volver a una de las preguntas hechas en el blog ¿Cómo es posible que el objetivo sea reducir, imperativamente, la deuda y nos endiñen la deuda de los bancos? La respuesta a esta pregunta es la madre del cordero. Entre el punto clave y la madre del cordero se puede construir el perímetro de una posible solución. Al citar la palabra “solución” no quisiera mostrarme arrogante y presuntuoso, aunque acepto el riesgo de que alguno, o muchos, me puedan tachar de ello. Insisto, antes de encontrar una solución se tendrá que establecer un diagnostico, y una vez determinado se deberá aplicar la medicina adecuada. Anticipo que ésta medicina la podría ofrecer un pastor de cabras. ¿Cuál es el problema para poder entendernos? Que unos miles de ciudadanos no pueden hacer frente a la obligación de pago de unas cuotas de la hipoteca. Repito, unas cuotas (6, 12, o 18) de las 300 o más que quedan por pagar y a consecuencia de este impago se hunde el mundo. El deudor se va debajo de un puente, y se le coloca un cartel al cuello que dice moroso, así y todo, responderá con todos los bienes que en un futuro pueda tener. Una tragedia. El acreedor, el banco, se rasga las vestiduras por su mala suerte y se acoge a la Ley hipotecaria con criterios de la Edad Media. Mantiene al deudor secuestrado de por vida y el bien, piso o casa, limpio de polvo y paja lo acumula en sus activos a la espera que el gobierno acabe de estructurar el banco malo y le pague un precio (aquí está el quit de la cuestión; ver en los archivos del mes de agosto: Banco malo, gobierno malo, insurrección buena que le pueda resarcir del infortunio sufrido. El gobierno, con cargo al Estado tendrá que poner encima de la mesa miles de millones de euros.

Bueno, sino un diagnostico al menos si que hemos podido visualizar una radiografía en la que se aprecia un grano en el culo: las cuotas pendientes de pago, es decir, el deudor debe las cuotas vencidas y no pagadas y al banco le quedan un porrón de cuotas por cobrar a lo largo de 25 o 30 años o más. Ahora resulta, que en confraternización con el gobierno la banca ha encontrado, después de unos años de dimes y diretes, la panacea del banco malo. Dos líneas para rematar el asunto: los que aparentan mandar llegan a la reflexión divina que como los bancos están tan mal la única solución posible es que saquen de su balance los activos tóxicos, esos pisos procedentes del desahucio, más los de las promotoras que recogieron como dación en pago se los quede el Estado y se les pague al contado. Esto, en síntesis, es el banco malo, que la deuda pública apechugue con el error estratósferico al pasarse de frenada, en los años locos, ofreciendo préstamos hipotecarios. Veamos lo que da de sí este grano en el culo: resulta que ahora el problema mayúsculo es la falta de liquidez, los mercados están cerrados, desde hace unos años, a los bancos españoles, por lo que se puede concluir, al contrario de lo que puedan decir los banqueros y sus mariachis, que contra más ejecuciones hipotecarias se hagan tanto mejor para resolver sus problemas de liquidez. El Estado, el cómplice necesario, les pagará, de una tacada y al contado, las más de 300 cuotas pendientes. Un negocio financiero planteado en escritura notarial a lo largo de 25 o 30 años lo resuelven montando el teatrillo de que estamos muy preocupados por los desahucios. La información que tienen los servicios de estudios es de un incremento de la morosidad que se sale del mapa a la vuelta de la esquina. No hay nada mejor que liquidar el negocio, eso sí, con el teatrillo disfrazados de cocodrilo a llanto pelado, con dinerito fresco y el resto ¡Qué se jodan! ¿Tendrá razón Andrea Fabra y ya nos han jodido?

El contenido del párrafo anterior puede parecer un desvarío pero creo que no tiene nada de disparate, más todavía cuando, a través de los años, uno se puede percatar como se las gastan los señores de la banca tomando decisiones aberrantes con tal de salir bien parados. Voy a repetir un par de líneas de lo dicho: al contrario de lo que puedan decir los banqueros y sus mariachis contra más ejecuciones hipotecarias se hagan tanto mejor para resolver sus problemas de liquidez. Si uno lo piensa detenidamente el argumento es valido, se trata siempre de lo mismo: señalar al otro como responsable de sus propios errores. A los endeudados se les recrimina vivir por encima de sus posibilidades, como si tratar de adquirir una vivienda fuera una fanfarronada ¿No financiaban su construcción? ¿No se gastaban millones de euros en campañas publicitarias incitando a suscribir un préstamo hipotecario? Pues entonces, lo que dicen ahora es para echar tinta de calamar que sus mariachis reproducen, al pie de la letra, en los medios de comunicación. Ninguno de estos medios les recrimina que fueron ellos los que vivían por encima de sus posibilidades: cuando se agotaron los depósitos de sus clientes no tenían que haber recurrido a un desenfrenado endeudamiento. Si en lugar de la codicia por ser más grande se hubiera utilizado la cordura ahora el país no estaría patas arriba. Para rematar esta parte del post se me ocurre un pronóstico: si cuando el PP y el PSOE podían hacer algo respecto a la legislación medieval de la ley hipotecaria y no lo hicieron, ahora lo que se haga será decorativo tanto así como un Huevo de Pascua decorado por fuera pero vacío por dentro.

Europa, un espejo donde mirarse

Una vez hilvanado el diagnostico queda por rematar la receta que la dejaré para el siguiente artículo (y 3). Sigo con las anticipaciones: No hace falta constituir un banco malo, lo que se necesita es un banco bueno que se subrogue los préstamos hipotecarios de aquellos que se llevan a la ejecución por falta de cobro de cuotas pendientes. Me podré explicar mucho mejor con más espacio, ahora, para conocer el perímetro por donde nos movemos y poder evaluar si lo modificado por el gobierno lo hace con maquillaje de la señorita Pepis o bien, se mira en el espejo de nuestros vecinos europeos. He pensado que lo descrito, que se aparta del lenguaje y terminología de los abogados, va más bien enfocado a las PAH que una vez que están ocupando la calle y las oficinas bancarias, absolutamente necesario, también toca que las reivindicaciones se manifiesten con conocimiento de causa. No me ha sido fácil recopilar en un texto las circunstancias que rodean a aquellos europeos que tienen la fatalidad de dejar de pagar las cuotas de la hipoteca. E1 recurso de la comparación con Europa ha sido utilizado tanto para reclamar una mejora de las condiciones, como para intentar demostrar que la situación en España es la adecuada por parecerse a la europea. Se acude a una u otra utilidad en función del interés de las partes. Sin embargo, respecto de los procedimientos de ejecución hipotecaria pocas veces se ha acudido a la comparativa con Europa. La explicación de esa desidia en una actuación tan socorrida, se encuentra al observar los resultados de la comparativa. El sistema español de ejecución hipotecaria coincide en múltiples aspectos con los restantes sistemas europeos. De hecho, todos tienen un esqueleto común. Se regula mayoritariamente la obligación de requerir previamente de pago al deudor. Si este requerimiento no es atendido, se inicia la ejecución hipotecaria, que persigue la venta del bien para pagar al acreedor.

Existe una gran diferencia, a pesar de lo citado de un esqueleto común, entre lo legislado en Europa y en España y eso en tiempos normales, ahora, cuando el país está en situación de emergencia se necesita otra perspectiva que se adapte a lo que acontece. No obstante es necesario saber como se las arreglan nuestros vecinos. E1 procedimiento para resolver el impago pasa por la venta del bien trabado en garantía que se confía bien a un notario con supervisión de un juez, bien al mismo juez. En todos esos procedimientos el acreedor tiene una posición que la ley protege y refuerza, aunque sin llegar a provocar indefensión al deudor. Sin embargo, existen múltiples diferencias en la forma de llevar a cabo esa ejecución. El conocimiento de esas diferencias, y la comparación con el sistema español, permiten comprobar como nuestro sistema debería mejorar. Esas mejoras se refieren principalmente a la introducción de mayores y mejores posibilidades de defensa del deudor, y a la regulación de un verdadero procedimiento de venta del inmueble que persiga la obtención del mejor precio. Así, seria un avance que el sistema español copiase al inglés en la introducción de un tramite previo a la ejecución en el que se oye al deudor, que puede explicar las razones del impago, sea una crisis temporal, sea una actuación irregular de la entidad financiera. Analizadas esas cuestiones, es el tribunal quien decide si el deudor puede seguir pagando el préstamo. Como hemos visto, en el post anterior, la legislación española tramita la ejecución hipotecaria por un ejecutivo que no permite oposición ni declaración. Asimismo, y copiando al sistema griego, tendría que introducirse, como mínimo, la posibilidad de discutir la cuantía y validez de la deuda.

Otro avance debería ser la mejora del sistema de subasta. En el sistema español no se persigue el mejor precio de venta, para lograr así que el acreedor cobre y que el deudor recupere alguna parte de su inversión. El subastero es el rey y si ahora no lo es, es a causa del hundimiento del mercado. En sus buenos tiempos, y con está misma ley, los tratos para despojar al desdichado deudor de la posibilidad de obtener un precio justo en una subasta equitativa al mejor postor se hacían en el propio vestíbulo del juzgado. El juez, el secretario judicial y todo el personal sabían lo que estaban tramando esos desalmados que en un momento se ponían de acuerdo en los términos que se iba a desarrollar la puja. Unos ganaban y otros perdían pero la justicia no hizo nunca nada para evitar ese aquelarre de los subasteros. Otros países sin embargo si persiguen obtener un buen precio. Así, Holanda permite la venta directa a un tercero siempre que el juez lo autorice. El Reino Unido ha fijado unas reglas que debe respetar el acreedor que venda el inmueble. En definitiva, la realidad europea es un referente al que los legisladores españoles deberían acudir para mejorar el sistema actual. El momento excepcional que vive el país, que no hace falta reproducir, no requiere tan solo una mejora, es urgente y necesaria una reforma de los principios por la que se rige la Ley Hipotecaria. Aquí, en este país de Alicia y las maravillas no ha funcionado ni el procedimiento judicial ni mucho menos la vía de las reclamaciones extrajudiciales. Todo ha ido manga por hombro al considerar al deudor como a un fracasado y al reclamante como un caso patológico de cliente molesto.   

Los políticos y la banca cogidos de la mano han montado un teatrillo para cuando un cliente que ha pedido un préstamo hipotecario y sufre una actuación irregular de la entidad financiera existe la posibilidad de acudir a un servicio que resuelve las reclamaciones de los clientes de entidades bancarias, siempre que no se haya presentado  ninguna demanda en los tribunales, pero sólo se resuelven virtualmente. Ahora me explico.Los procedimientos establecidos para formular una reclamación extrajudicial que existen en la Unión Europea, al igual que sucede con los procedimientos de ejecución hipotecaria, tienen muchas similitudes pero no funcionan igual. Mayoritariamente son sistemas que establecen la existencia de dos instancias en las que se pueden presentar las reclamaciones contra las entidades financieras. La primera de ellas suele ser un servicio de la propia entidad, algo así como un defensor del cliente. La segunda de ellas suele ser un servicio ajeno a las entidades financieras, que es quien resuelve los conflictos, siempre que el que reclama se haya dirigido previamente al defensor del cliente de la entidad. En el sistema español existen esas dos instituciones. La primera es el defensor del cliente que tiene cada entidad, que es a quien se debe plantear la reclamación. De defensor del cliente sólo tiene el nombre, el que se le ajusta más es el defensor del banco que es quien le paga y le debe el puesto. Queda claro, por los miles de casos que se torean, que el teatrillo funciona y tan sólo es un trámite. Si no hay respuesta del defensor del cliente, o esta no satisface al que reclama, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. La decisión de este servicio no es vinculante para la entidad financiera. Los reclamantes, que desconocen esa incongruencia, se quedan con un palmo de narices, con el tiempo perdido, situados en medio del océano y vuelta a empezar. ¿Entonces para que demonios sirve este servicio de reclamaciones? Es precisamente este aspecto el más criticable, porque transcurrido el plazo que dura la reclamación no hay obligación de acatar la decisión del Servicio de Reclamaciones. Es tan bochornoso este asunto que afecta al Banco de España que lo dejo para rematar en el próximo post. Este aspecto no es común en la Europa comunitaria. Así, la decisión de la institución equivalente al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, es vinculante para la entidad financiera en pases como Alemania, Irlanda, Italia, Holanda y Noruega. Veamos lo que ocurre con nuestros vecinos.

Reino Unido.- El procedimiento ofrece al deudor oportunidad tanto de explicar las razones del impago como de argumentar si las causas son temporales.

En el Reino Unido, como sucede en tantas otras cuestiones, el procedimiento es bien distinto, aunque en esencia se trata también de un procedimiento destinado a la venta forzosa del bien inmueble para así lograr el pago de una deuda económica. El acreedor puede acudir a dos procedimientos diferentes para reclamar y recuperar su deuda. Por un lado puede solicitar la que denominan embargo-ejecución, que consiste en solicitar, a partir del impago de cuotas, la entrega del inmueble al acreedor, quien puede venderla, quedándose con el importe de esa venta aunque sobrepase la deuda. Este sistema, lento y complicado, no es el más usado ya que el deudor puede en cualquier momento pedir la venta judicial, recibiendo entonces el sobrante de la venta si la hubiere. El segundó procedimiento, que es el más empleado, en comparación con el sistema español es más humano pero más contundente. En esencia es un procedimiento que tiene tres fases. La primera es aquella en la que el acreedor demanda judicialmente al deudor. Esa demanda puede darse cuando el deudor impaga después de habérsele requerido el pago, o cuando tiene dos cuatas de intereses impagadas, o cuando se incumplen otras cláusulas del contrato. Recibida la demanda, el Tribunal la notifica al deudor y señala una fecha para analizar el caso. Ese día en primer lugar el deudor puede justificar o al menos explicar las razones para impagar. A continuación se analiza si el deudor puede pagar los atrasos y también si puede seguir pagando el préstamo. Es en estos momentos donde se encuentra la mayor diferencia con el sistema español, ya que el deudor es oído antes de decidir nada, y además si demuestra que el impaga es pasajero, podrá continuar pagando. En caso contrario el juez señala día y hora en el que se entregara la posesión del inmueble al acreedor. Llegado ese día, ese acreedor accede al inmueble y puede bien ponerlo a la venta o alquilarlo. La forma de venta, sea directa o en subasta, la decide ese acreedor, quien debe procurar obtener un precio correcto. Vendido el inmueble, el precio se destina a pagar al acreedor, y si sobra, se le entrega al deudor. Lo dicho, mas humana y justa al dársele al deudor oportunidad tanto de explicar las razones del impago como de argumentar que las causas de ese impago son temporales, y más contundente porque después de acreditarse que no puede seguir pagando se le da la posesión del inmueble al acreedor que puede venderla como quiera y cuando quiera.

Alemania.- Un sistema diferente al español por la fijación del valor del inmueble por el juez después de oír al acreedor y al deudor, y tras consultar con un experto.

El procedimiento judicial alemán de ejecución hipotecaria tiene numerosas coincidencias con el español. Como sucede en toda Europa, es necesario estar en posesión de un título ejecutivo, que lo son tanto las decisiones judiciales como las documentes notariales (escrituras). Ante el impago del deudor, el acreedor debe dirigirse al tribunal que será quien requiera de pago al deudor. Ante el incumplimiento de ese requerimiento de pago, para el que se da una semana, el acreedor debe presentar una demanda, que admitida, lleva al juez a notificar al deudor que se le abre el procedimiento judicial, y que desde ese momento no puede vender el inmueble. Una de las diferencias con el sistema español es que no es necesario que la demanda se presente por abogado. Desde la notificación, el deudor tiene dos semanas para solicitar la suspensión del procedimiento. En la práctica, esta suspensión apenas se logra. También el acreedor puede en cualquier momento solicitar la suspensión siempre que el deudor haya reducido la deuda. Otra peculiaridad del sistema alemán hace referencia a la fijación del valor del inmueble que servirá de punto de partida en la subasta. Este valor lo fija el juez después de oír al acreedor y al deudor, y tras consultar con un experto. Esta valoración puede ser impugnada. Por lo que respecta a la subasta del inmueble, en principio sólo se prevé una subasta. Sólo cuando la oferta sea inferior al 50% del valor, que es cuando la rechaza el tribunal de oficio, o cuando es inferior al 70% y el acreedor pide su rechazo, entonces se celebra una segunda subasta en la que se adjudica al mejor postor sin límite alguno. El reparto de lo obtenido se hace como en España. La única variación esta en la irreversibilidad de la adjudicación. Si el que se ha adjudicado la subasta no deposita el importe ofrecido, no pierde la propiedad del bien. En ese caso, continuara como propietario y responde ante el acreedor de la deuda, pudiéndose iniciar otro procedimiento ejecutivo centra él.

Italia.- El juez es el verdadero protagonista y se cuida de todas las fases del procedimiento. El valor de la finca lo fija el juez después de asesorarse con un experto.

La principal característica del procedimiento italiano es la amplia capacidad que tiene el juez para determinar las condiciones de la subasta, desde el precio hasta el importe del depósito para licitar, etc, además de la supervisión de todas las fases del procedimiento. Ello provoca que, debido a la saturación existente en, los juzgados, el procedimiento es muy lento. Otra característica destacable es la falta de capacidad del deudor de asistir y ofertar un precio en la subasta. En España el deudor puede licitar en la subasta, e incluso puede mejorar el precio de adjudicación después de la subasta. Italia, sin embargo, no prevé que ese deudor pueda asistir. El procedimiento es bastante similar al español. Primero debe producirse el requerimiento de pago. Si no se cumple, se embarga el inmueble para impedir su venta. Mas adelante el acreedor debe poner una demanda para solicitar la subasta. Antes de fijar día y hora, el juez convoca a las partes para oírles por si quieren manifestar alguna cosa sobre las condiciones de la subasta. El valor de la finca la fija el juez después de asesorarse con un experto. Celebrada la subasta, y adjudicada la finca, pueden hacerse sobrepujas en los siguientes 10 días, provocando que haya una mini subasta entre el adjudicatario y el que sobrepuja. Por último, el reparto del precio sigue las mismas condiciones que en el resto de Europa, aunque antes de entregar el dinero al acreedor, el juez escucha al deudor.

Grecia.- Un procedimiento donde el deudor puede defenderse realmente al impedir que el acreedor pueda actuar sin control alguno. Se le ofrece ser oído  y puede discutir la existencia y la validez de la deuda

El sistema de ejecución judicial de un préstamo hipotecario en Grecia se caracteriza principalmente por la existencia de mecanismos de defensa a favor del deudor, que impide que el acreedor pueda actuar sin control alguno. Este procedimiento se inicia solo cuando el préstamo ha llegado a su vencimiento, siendo necesario que haya impago de alguna cuota y que además se haya incumplido alguna cláusula del contrato. La primera etapa se inicia con el requerimiento de pago al deudor que se realiza a través del juzgado. Si se incumple el requerimiento, el acreedor debe presentar la correspondiente demanda, que provoca que se embargue el inmueble. En los 15 días posteriores es cuando el deudor es oído. En ese plazo el deudor puede discutir la existencia y la validez de la deuda, y además puede pedir que se suspenda el procedimiento hasta que el tribunal decida sobre la impugnación. No obstante, si el tribunal considera que hay posibilidades de estimarla oposición, suspenderá la ejecución. Si se declara la existencia y validez de la deuda, el acreedor solicita a un notario que elabore el programa de la venta, que refleja los datos del inmueble, el lugar y fecha de la subasta así como el precio de licitación. En este momento el deudor vuelve a tener posibilidades tanto para oponerse como para intentar pagar la deuda. Concretamente, el deudor puede solicitar al tribunal que corrija el programa de la venta, o la modificación del lugar donde se celebrara la subasta para que acudan mas compradores, o también puede solicitar al tribunal el aplazamiento de la subasta hasta un máximo de 6 meses con objeto de conseguir el dinero que debe. Si no prospera la oposición o no consigue el dinero que debe, se celebra la subasta. Otra peculiaridad del sistema griego es la forma de repartir lo que se obtiene, porque es el banco quien recibe directamente de quien se ha adjudicado la finca. En el caso de que supere la deuda, ingresa el restante en el juzgado.

Bélgica.- El notario dirige la venta, la intervención judicial se limita a procurar antes del inicio del procedimiento un intento de conciliación.

A diferencia del sistema español, donde el papel del juez es fundamental, en Bélgica es el notario quien acapara el protagonismo del procedimiento. La intervención judicial se limita a procurar antes del inicio del procedimiento un intento de conciliación, a decretar el embargo del inmueble y a designar el notario encargado de dirigir el procedimiento de venta. Como es norma general, es necesario tener un título ejecutivo para iniciar el procedimiento de ejecución. El principal objetivo de ese procedimiento no es lograr que el deudor pague, tal y como sucede en el Reino Unido, sino vender el inmueble. La primera fase se inicia con el requerimiento de pago. Si se incumple, es el juez quien embarga el inmueble para impedir la venta por el deudor, y más adelante nombra un notario. La venta, que se celebra en una sola sesión, se hace con reserva de sobrepuja. Ello significa que durante los próximos días puede venir un tercero y ofertar por encima del precio de adjudicación. Entonces, es cuando se celebra otra subasta.

Países Bajos.- El procedimiento que busca la mejor venta evitando a los temidos subasteros.

El sistema holandés se caracteriza, si lo comparamos con el español, por perseguir el mejor precio de venta. Para ello, en principio se prevé que antes de la celebración de la subasta pública, los particulares puedan presentar una oferta de compra. Si esta oferta es adecuada, se puede pedir al tribunal que autorice esa venta privada, suspendiendo la subasta prevista. Se evita así lo que sucede en España cuando los subasteros, en claro acuerdo previo, se coordinan para ofrecer por debajo del valor del inmueble. EI deudor tiene una posibilidad de buscar un comprador, pudiendo así recuperar algo de la inversión. EI procedimiento en los Países Bajos también esta dirigido por un notario. De hecho, el acreedor puede optar entre pedir al juzgado el embargo y entrega de posesión del inmueble, o bien dirigirse directamente al notario para que inicie los tramites de la subasta. En el caso de que el deudor quiera impugnar cualquier condición de la subasta determinada por el notario, puede poner una demanda ante el juzgado, contra la que no cabe ningún recurso. Celebrada la subasta y adjudicado el bien, el reparto se realiza conforme las mismas reglas que en la mayoría de los países europeos. Primero se paga al acreedor, y si sobra, se entrega al deudor.

Próximo post: Los privilegios a la banca fracturan la estabilidad social (y 3)

 

 

 

 

 

Acerca de ataquealpoder

Periodista y escritor.
Esta entrada fue publicada en Hipoteca y etiquetada , , , , , . Guarda el enlace permanente.

8 respuestas a Los privilegios a la banca fracturan la estabilidad social (2)

  1. Rafa dijo:

    Enhorabuena, excelente trabajo de investigación y divulgación el que ofrece usted.

    Me gusta

  2. Pingback: Los privilegios a la banca fracturan la estabilidad social (2) - LodO Community

  3. Valentín González González dijo:

    Sr. Novoa, una vez más lo ha clavado; acabo de escuchar en boca del ministro “nuestro hombre en Lehman Brothers” De Guindos en qué va a consistir el famoso Real Decreto que va a salvarnos de deshaucios e hipotecas draconianas y usted sin bola de cristal ya lo conocía 24 horas antes……Seguimos jodidos. Excelente información (como todas).

    Me gusta

  4. El Sr. Novoa , hace mucho tiempo que lo viene clavando. Y hay que hacer todo lo posible para que mas y mas personas sepan lo que aqui escribe. Lo pongo al alcance de un clik a mis amigos de faceebook cada vez que puedo. Mis respetos y apoyo.

    Me gusta

  5. dani...él dijo:

    El banco bueno sería aquel que financiado con los impuestos de todos pusiera a disposición de los mismos esos activos. Lo contrario es servir en bandeja una ayuda a unas entidades que no la necesitan. Todo inmueble comprado debe ser también expropiado y ya veremos qué usos le damos al ladrillo. Un referéndum quizás sería necesario. Porque estamos hablando de uno de los principales problemas de este país.

    Me gusta

  6. Pingback: Los privilegios a la banca fracturan la estabilidad social (2) | desdeelpasillo | Scoop.it

  7. Pingback: La solución se encuentra en el lado opuesto a donde nos llevan (2) | movimientodeshacer

  8. Pingback: Los políticos han dejado atrás la desafección ciudadana para entrar de lleno en la alta traición | Ataque al poder

Deja un comentario

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s