La sorprendente vida y milagros de tu hipoteca

Se sabe muy poco acerca de lo que el banco hace con tu hipoteca. Si llegas al final de éste recorrido, te darás cuenta de la poca o más bien nula legitimidad que tienen las entidades financieras para apropiarse de las viviendas de los hipotecados, al echarlos de su casa, poniéndole los muebles en las calle e invitarlos a vivir bajo un puente. En el post anterior, ver La “bomba atómica” dirigida a la banca está lanzada… Sigue leyendo →  hemos leído y visto, en texto y en video, cómo los bancos no sacan de su caja fuerte el dinero que te han prestado, sino que extienden un cheque, que quien lo recibe, para poderlo cobrar, lo tiene que ingresar en la cuenta que dispone en otro banco. Todo acaba en apuntes contables con anotaciones que un banco le debe a otro cierta cantidad pero resulta que ese “otro banco” también le debe a él por similares operaciones, a lo que se unen otros y otros bancos por análogas operaciones. ¿Cómo acaba la película? Pues que se saldan a través de una cámara de compensación, intercambiando papelitos, los cheques emitidos, y como mucho se liquidan calderilla. Establecido este punto de origen se puede iniciar el recorrido de un préstamo con garantía hipotecaria otorgado por una entidad financiera. Para una exposición simplificada conviene describir el transito por etapas.

PRIMERA ETAPA: La entidades financieras acumulan los préstamos hipotecarios y los empaquetan en una relación expuesta en un folleto con las condiciones que se ofrecen las miles de hipotecas que contiene. El folleto de emisión va dirigido a los inversores, sobre todo a los extranjeros, y se registra en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). A partir de ese momento las hipotecas dejan de existir individualmente para convertirse en participaciones hipotecarias, partes (trozos) del contenido de la emisión. La participación puede ser de un importe determinado, por ejemplo un bono de 100.000 euros, y la emisión varía su cuantía pero de 5.000 millones de euros hay muchas. Es importante captar, por la trascendencia de este asunto, que lo que se coloca en el mercado financiero es una participación de la emisión que volviendo al ejemplo de una emisión de 5.000 millones de euros un bono de 100.000 euros tendría una participación del 0,00002 del total del “paquete” y se le transmite un derecho sobre el principal del préstamo hipotecario y el interés pactado en el folleto que puede ser, como ejemplo, Euribor + 0,25. Como se le transmite al bonista el riesgo de impago la ley española se pronuncia que también se debe de transmitir la garantía sujeta al préstamo hipotecario. Este asunto lo remataré más adelante. De momento quédate con la copla que el bonista adquiere una parte alícuota de la emisión. Sigo adelante.

Quienes gestionarán ésta participación hipotecaria en el mercado financiero será un Fondo de Titulización, un ente sin personalidad jurídica creado por el propio banco. Lo más relevante de esta intermediación es la que permite al banco sacar de su balance contable estos préstamos como activo en riesgo y así poder soslayar las normas de Basilea III que especifican que los recursos propios tienen que estar por encima del 8% del riesgo. Es de destacar que esta operativa de quitar del balance contable estos préstamos susceptibles de impago, y con la aportación de una garantía también susceptible de perder valor, soslayando las normas de seguridad fijadas por Basilea III, ha sido el motivo del derrumbe de la banca española con el consecuente descalabro de la economía en general y el brutal incremento de la deuda soberana. Es decir, el mismo capital social ha mantenido un creciente endeudamiento que se ha ocultado sacándolo de la vista, al transferirlo, sin dejar constancia registral, al Fondo de Titulización. Es el Fondo de Titulización, que actúa en una estructura de neto patrimonial, (sin capital social, lo que tengo por lo que debo) quien recibe el importe de la colocación de los bonos y los traslada al originador, que así se llama en el argot financiero al banco que ha suscrito los préstamos. En esta comedia hay otro actor: la Sociedad de Gestión, controlada por el mismo banco o disfrazada para disimular, y es quien se encarga de colocar en el mercado financiero las participaciones hipotecarias en formato de bono hipotecario y deja muy claro, en el papeleo, que transmite el riesgo al bonista, a diferencia de la legislación anglosajona que no lo transmite. CONCLUSIÓN DE LA PRIMERA ETAPA: Hasta aquí el negocio es fantástico. Como se ha descrito el banco sin abonar un solo euro de su caja de caudales ha ingresado el importe del préstamo otorgado al “venderlo” en el mercado financiero.

SEGUNDA ETAPA: Para continuar con el recorrido de este préstamo es necesario establecer el punto de origen del que se parte. Con el fin de no mantener en una entelequia el apunte contable que el banco realiza cuando otorga un préstamo, y para no entrar en movimientos contables de debe y de haber que pueden resultar complejos para quienes no dominan esta operativa, se reduce a lo más comprensible. Para dejar constancia y situar en contexto el apunte enigmático por el que se manifiesta que los bancos crean dinero de la nada, conviene advertir que el desencadenante de este resurgimiento dinerario es precisamente el uso contable que se hace de la garantía que ampara el préstamo. La garantía normalmente inmuebles propiedad del prestatario o terceros avalistas, en lugar de guardarla en un cajón, ya que figura explícitamente en el contrato de préstamo, el banco la interpreta como un activo; y ésta es la añagaza que se utiliza para elevar la suma del activo. Si bien es cierto, que necesita una anotación en el pasivo que contrarreste la devaluación que va teniendo conforme pasa el tiempo y el deudor atiende sus obligaciones de pago. Se hace énfasis respecto a la garantía, ya que finalmente entra en controversia. Es importante aclarar que estas anotaciones que figuran en el pasivo: no son exigibles. El misterio resultante de la otorgación de ese préstamo proviene de la salida contable de Caja, que se materializa con la extensión de un cheque bancario que, como se ha dicho, acabará en las cuentas de otro banco que remitirá a un centro de compensación del sistema financiero y se liquidará a través de un saldo entre los cheques emitidos y recibidos.

SOBRE ESTA SEGUNDA ETAPA: Lo habitual en la operativa bancaria, ha sido lo anteriormente expuesto: el banco transfiere los préstamos hipotecarios a un Fondo de Titulización, bajo su misma estructura, que actúa por el neto patrimonial (sin capital social) y es la Sociedad Gestora que coloca en el mercado financiero participaciones de una emisión concreta. Lo relevante de este cambalache es la desaparición de los préstamos otorgados del balance contable, lo que permitirá repetir una y otra vez la operación con el mismo capital social. En definitiva el banco elimina los riesgos por la otorgación de miles de préstamos con garantía hipotecaria y es el Fondo de titulización quien los mantiene en su balance contable. Una vez culminada la operativa bancaria de transformar los préstamos hipotecarios en bonos hipotecarios y colocados en el mercado financiero, el banco recibe a través del fondo el dinero correspondiente, que lo utiliza para incrementar su liquidez e inversiones. Simultáneamente a esta operación de titulización, el banco inicia una nueva concentración de préstamos hipotecarios en un “paquete” y repite el camino antes descrito. Con este tipo de operaciones el banco deja de ser dueño del préstamo, ya que lo es el bonista por participación, y la entidad financiera asume el papel de gestor del cobro del nominal más los intereses pactados en el folleto de emisión. Nada que ver con la cuota mensual que ingresa el deudor de la hipoteca. De ésta discrepancia hablaré más adelante.

El negocio del banco consiste en un diferencial entre el precio que cobra al deudor de la hipoteca y el que paga a su acreedor, el bonista, por cuota anual. El banco no cree tener suficiente con éste diferencial y se salta a la torera todo un lote de “prestaciones accesorias”, que se queda para sí, en contradicción con lo manifestado al bonista sobre el rendimiento que obtiene por el préstamo hipotecario. Destacan en ese lote de apropiaciones que no le corresponden: los intereses de demora, recargos, comisiones por reclamación, prestaciones accesorias que se atribuye a su favor. Se puede sostener que cuando un banco cede una participación hipotecaria en la que modifica las condiciones de la mismas (es decir, no permite participar al cesionario de todas las comisiones e ingresos pactados, incluyendo las demoras), está haciendo una novación del contrato, según se desprende del código civil. Todos los contratos hipotecarios incluyen una renuncia (nula, por cierto) sobre la cesión del crédito (porque no es una cesión pura sino parcial o novativa). Cuando el banco cede un préstamo, cede lo inscribible, por eso la Ley no contempla la cesión de obligaciones puramente personales: forma de pago, bonificaciones de intereses, la obligación de contratar seguros del inmueble o de vida …….. y mucho menos las fianzas solidarias. La razón de no inscribir, es para ocultar que esa cesión es una novación. ¿Cuántos avalistas habrán sucumbido bajo este proceder? Como colofón convendría situar que la cesión del crédito es solo por lo inscrito en el Registro de la Propiedad (escritura del préstamo hipotecario) ya que la Ley no contempla la cesión de obligaciones puramente personales. (Sobre el tema de los avalistas hay mucho que decir y por tanto, me comprometo a desarrollar este asunto) CONCLUSIÓN DE LA SEGUNDA ETAPA: Hasta aquí el negocio continúa siendo fantástico. Como se ha descrito el banco sin abonar un solo euro de su caja de caudales ha ingresado el importe del préstamo otorgado y se lucra de comisiones e ingresos de obligado cumplimiento; incluso de lo que no le corresponde.

 TERCERA ETAPA: Adicionalmente al trayecto recorrido por el préstamo hipotecario que se describe, el banco puede obtener liquidez en el Banco Central Europeo al presentar como garantía esta hipoteca, con tipos de intereses  próximos a cero. De nuevo el banco ingresará en su caja el importe de un paquete de hipotecas, y en esta ocasión, en su pasivo figurará como préstamo a devolver. CONCLUSIÓN DE LA TERCERA ETAPA: Por segunda vez el banco, sin abonar un solo euro de su caja de caudales, ha ingresado el importe del préstamo inicial otorgado, obteniendo liquidez a un bajísimo tipo de interés.

CUARTA ETAPA: No todos los préstamos con garantía hipotecaria acaban el recorrido previsto de sus vencimientos, y entran en mora. Al deudor se le aplica el vencimiento anticipado al que se añaden los intereses de demora y los gastos de ejecución. Para saldar la deuda se subasta el bien inmueble que lo garantiza y como ocurre ahora, que no hay postores, el banco se la adjudica al 60% del valor de la tasación. El diferencial, entre el valor del inmueble y el importe de la deuda corre a cargo del hipotecado al no aceptar la dación en pago. Es decir, el banco lleva a su activo el valor del inmueble y la deuda que se le adjudica al hipotecado. En el pasivo, ninguna anotación, ya que la operación se extrajo del balance contable. De ésta lucrativa operación por parte del banco sorprende que se pueda adjudicar la garantía vinculada al fallido préstamo, cuando tan solo es el gestor de cobro.

Se hace necesario preguntarse: ¿Cuál es la estrategia del banco? Cuando se pagan recargos e intereses de demora se abonan estos primero, sin amortizar principal ni intereses ordinarios. ¿No es algo parecido al anatocismo? el banco controla todo el proceso: el fondo de titulización “puede” iniciar acciones de ejecución si el banco no lo hace, pero ¿Quién controla el fondo de titulización? al banco le interesa que mientras pueda sacar algo al cliente, los pagos sean en concepto de intereses de demora, sanciones, recargos,…. sin pagar principal e intereses. Cuando el deudor ya no da nada más de sí, se procede a la vía judicial y a la ejecución hipotecaria. Lo más beneficioso para un deudor insolvente sería una dación en pago y/o venta inmediata del inmueble. Al banco le interesa encarecer al máximo el proceso. Recordemos las ventajas que se adjudica el banco: a) sólo proporciona el 80% del valor del inmueble y el cliente ha ido amortizando principal, b) hay un seguro de vida a su favor, c) hay seguro de vivienda en el que el beneficiario es el banco, d) hay garantías adicionales e incluso fiadores solidarios. CONCLUSIÓN DE LA CUARTA ETAPA: Por tercera vez, el banco, sin abonar un solo euro de su caja de caudales, ha ingresado el importe del préstamo pendiente al que se han añadido intereses moratorios y gastos de ejecución, al adjudicarse el bien inmueble, complementado con la deuda adicional atribuida al hipotecado.

QUINTA ETAPA: En el activo del banco figura por una parte el valor del inmueble, y adicionalmente, el importe de la deuda adjudicada al hipotecado. Es entonces cuando interviene la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que adquiere, con fondos públicos, el inmueble (la garantía) y de nuevo el oscurantismo impide ver el importe de la trasmisión. Se sospecha que la adjudicación ha sido por el valor en libros del préstamo y no obstante no rescata al deudor, a pesar que el Sareb, presumiblemente, ha pagado por el inmueble un importe suficiente para saldar su deuda. ¿Están ganando dinero los bancos con el traspaso a la sareb? ¿Están dosificando este ingreso para dar beneficios? CONCLUSIÓN DE LA QUINTA ETAPA: Por cuarta vez el banco, sin abonar un solo euro de su caja de caudales, ha ingresado el importe del préstamo que figura en libros. A pesar del importe pagado por el Sareb el banco mantiene al hipotecado con su deuda pendiente

SEXTA ETAPA: Todavía le queda al banco una operación con que lucrarse ya que todo lo legislado ha sido redactado por influyentes despachos de abogados al servicio de la banca y llevado al Congreso de los Diputados para ser sancionado en Ley. La negativa de la banca en aceptar la dación en pago no es solo por el residual que representa (una vez que se ha adjudicado la garantía) sino por lo que puede obtenerse de ella. Normalmente, los bancos ceden estas deudas a fondos especializados en el recobro, existen nacionales y potentes grupos extranjeros que se dedican con ahínco a este menester. La trasmisión de estas deudas se hace a precios de desguace (entre el 5 y 10%) el banco tampoco pelea a brazo partido ya que el diferencial entre su valor en libros y el valor que se obtiene por la transmisión a estos fondos buitres es deducible del Impuesto de Sociedades. Es decir, los fondos públicos acaban mediante la deducción fiscal, de hacerse cargo de un nuevo ingreso a la caja del banco. CONCLUSIÓN DE LA SEXTA ETAPA: Por quinta vez el banco, sin abonar un solo euro de su caja de caudales, ha ingresado el importe del préstamo y a la vez mantiene al desahuciado como deudor hipotecario a pesar que presumiblemente esté cubierta (saldada) por la cesión al Sareb del inmueble en cuestión. Además de la “venta del crédito” a un fondo de recuperación de deudas se le faculta a deducir esa minusvalía fiscalmente, complementando la quintaesencia de la operativa bancaria.

CONCLUSIÓN FINAL: La expansión acelerada del universo de la banca proviene de la propensión a escabullirse de la reglamentación y normativa legislada adaptándola a su conveniencia.  El aquelarre y desplome del sistema financiero español, se debe en buena parte, a la desactivación del mecanismo de seguridad que consistía en un equilibrio entre los activos en riesgo y el capital social de la entidad financiera. La manipulación fraudulenta del mecanismo de seguridad, consiste en burlar la información pública de la transmisión del crédito al no constar su inscripción. De ahí todo el carrusel de incidencias en que la entidad financiera se sitúa asumiendo el papel que le conviene en cada momento, desde ser el organizador, el distribuidor del fondo de titulización, el gestor del cobro, y por último el dueño del préstamo y su garantía. En cada uno de los papeles que interpreta se adjudica una minuta. Nada se deja al azar, lo que interesa es el oscurantismo que permita extraer del balance contable las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria y se transfiere a una emisión de un fondo de titulización cuya metodología elimina la relación directa con los préstamos hipotecarios que contiene. Esta desvinculación permite que los bonistas desconozcan la mala vida que pueda llevar su inversión y a la vez no haya nadie a quien notificar que la entidad gestora de cobro (según las especificaciones del folleto de emisión) se adjudica el bien en garantía.

Nos tendría que sorprender que después de centenares de miles de ejecuciones hipotecarias vinculadas a los bonos hipotecarios titularizados, así como a la cédulas hipotecarias (estas no se han citado y si permanecen en el balance contable del banco) en manos de inversores internacionales, no eleven su grito al cielo reclamando su fallida inversión a los bancos españoles originadores de este producto financiero, que han prescindido de las más elementales cautelas al estimar la solvencia del deudor. Es más que un indicio, que los inversores, sobre todo bancos franceses y alemanes, permanezcan en el más absoluto silencio. Lo que hace suponer que no tienen nada que reclamar. Deben de estar  cobrando el rendimiento de sus bonos hipotecarios de acuerdo con las condiciones de la emisión. El dinero público supuestamente destinado a los bancos españoles, está sosteniendo el cumplimiento pactado con los inversores. También se puede decir que las “ayudas” a la banca se han dirigido a bancos foráneos que se mantienen en pie gracias a los contribuyentes españoles. Las ejecuciones hipotecarias se han convertido en una pandemia, donde el deudor tiene mermados sus derechos frente a una entidad financiera que tuvo su interés en otorgar el préstamo, ya que el sistema fraccionario con el que funciona la banca le permitió colocarse en la condición de acreedor sin que de su caja saliera dinero real. A la vez que se posiciona, en la metodología descrita hasta aquí por la que se ve a una banca insaciable que dispone de un negocio lucrativo que provoca cierta vergüenza por lo desaforado por la práctica de un milagro que supera al de la multiplicación de los panes y los peces . Convendría conocer el papel que representan en los juzgados las entidades financieras de las varias que se acreditan. En definitiva, si es el dueño o no del crédito que ahora dice ostentar.