Otra visión sobre las malditas cláusulas suelo


images[1]En el blog de AHA se acaba de publicar un ilustrativo artículo, el primero de una serie de dos. Tiene por título: ¿Es la cláusula suelo un abuso o es una estafa? (1). Los interesados y atrapados en este abuso de la banca les conviene echarle un vistazo. Los bancos están asustados por lo que se les viene encima, la han hecho tan gorda que ahora cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea les pide que devuelvan lo que se han apropiado indebidamente se mueren del susto. https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/03/07/es-la-clausula-suelo-un-abuso-o-es-una-estafa-1/ Al concluir la lectura del segundo artículo estoy seguro que tendrás una visión mucho más amplia y alejada de la versión oficial. La cosa tiene su intríngulis ya que de la noche a la mañana en millones de escrituras de préstamo apareció una condición (una cláusula) que según se explicitaba era un acuerdo entre las partes, que a pesar de que el tipo de interés bajara, el deudor hipotecario, seguiría pagando un tipo previamente determinado. La naturaleza de este singular “acuerdo” consistía en la voluntar del deudor en querer pagar más renunciando a las bajadas de los tipos de interés y pagando entusiastamente cuando estos subían. A esto se le llamó cláusula suelo. Como resultó que este masoquismo dinerario (cuanto más pago más contento estoy) salió a la luz una vez que los tipos de interés empezaron una etapa de descensos que han llevado a cero e incluso se inician tipos negativos. No te lo pierdas.

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¿Cómo vamos a perder siendo tan sinceros?


untitledAdolf Hitler, en su delirio de conquistar un espacio vital para Alemania, acabó con su vida en un bunquer y con su patria arrasada del mapa. Hasta el último momento, cuando los rusos tenían tomarda Berlín, Hitler daba órdenes a sus divisiones de un ejército que ya no existía. Todo este ensueño de Hitler ha quedado reproducido en la película El Hundimiento donde se puede entender que a una organización que lo ha conquistado todo y ha sometido a todos, aunque fuera con malas artes, le resulte imposible reconocer que se pueda pasar del todo a la nada. Lo que viene a continuación es una opinión, aunque anticipo que no se trata de una ocurrencia. La banca española sigue dirigiendo unas divisiones que ya no existen, el suelo se hunde a sus pies como a Hitler se le hundía el espacio vital que pretendía conquistar. La banca ha perdido la confianza de sus clientes al machacarlos, molerlos a palos y tritularlos en todas las variantes posibles, asaltando las cuentas a plazo fijo para transformarlas en preferentes y deuda subordinada, por la que captaron del populacho 50.000 millones, y cerraron súbitamente el grifo del crédito, lo que llevó a miles de empresas a la ruina con unos millones más que añadir al desempleo. Los políticos de turno acudieron con la manguera de los fondos públicos, unos visibles (los menos) y otros subterráneos (unas cantidades que asustan); así y todo no se consigue tocar fondo. Consecuencia de todo ello: el Mercado financiero que tiene en sus manos las acciones de la banca ven cómo pierden valor a marchas forzadas, el balance contable de los bancos ya no se aguanta de “trampas” y se ven avocados a una bancarrota: la medicina tradicional aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) ya no hace efecto al paciente.

imagesS7K6Q0YJHay enfermedades que son irreversibles y la enfermedad de la banca se llama “reputación”. Banco y banquero ha quedado asociado a timador, ladrón, estafador, bandido y todo lo que se quiera. La han hecho tan gorda al prescindir de la más elemental ética, que han llevado su patrimonio más preciado al mismísimo carajo. Sin ir más lejos el origen etimológico de la palabra crédito viene del latín creditum, que significa “cosa confiada”. No hay mucho que interpretar. Esos capullos de la banca, parece que desconocen que el crédito está vinculado a tener confianza. Una vez perdida la confianza resulta difícil recuperarla, por no decir imposible, y más todavía cuando suena por ahí que en la próxima crisis bancaria el dinero de los depositantes (los clientes con cuentas en el banco) formará parte de la recapitalización del banco. ¿Cómo vas a ir a un banco a llevar tu dinero si has visto lo que le ha pasado a otros miles, que no se lo devuelven? No acaba aquí la cosa: ¿Cómo vas a ir a pedir un crédito habiendo visto cómo se las gastan si te retrasas o no les pagas? Las imágenes por la tele sacando a porrazos a la gente de sus casas es letal: cobrarán, eso sí, pero arruinan el negocio. Las propias entidades financieras se han ganado a pulso el descrédito y son responsables por su conducta. Los bancos son necesarios para un sistema que se derrumba basado en la deuda: el BCE emite dinero que entrega a los bancos que lo necesitan, son los concesionarios por donde llega el dinero a la gente de la calle y a las empresas. El BCE no lo regala, la entidad financiera que acude al banco central debe de aportar deuda que le deben sus clientes en formato de bonos. La “fabrica”, el BCE, manufactura coches con la varita mágica y los concesionarios los colocan entre los clientes que pagarán a plazos (deuda). Con los papelitos de esta deuda el concesionario se presenta de nuevo en la fábrica en busca de más coches e iniciará un nuevo ciclo de venta aplazada.

¿Qué pasa cuando nadie puede asumir más deuda?

images[7]La venta aplazada se debe de acompasar con los ingresos familiares, de lo contrario llega a un punto que el crédito se agota. No hay cuadre posible al no existir ingresos disponibles para pagar las deudas, ni éstas se pueden alargar más en el tiempo (una hipoteca a 40 años cuando se tienen 30). Lo mismo pasa con los bancos que, por normativa (Basilea III), deben disponer de un capital propio superior al 8% de los activos en riesgo. Son activos en riesgo los créditos y préstamos de todo tipo que los bancos han concedido y hoy por hoy la morosidad se ha apoderado de ellos. La banca esperaba un aterrizaje suave y su mala cabeza les ha llevado a una caída en picado. Las autoridades de supervisión bancaria no han hecho bien su trabajo, o sí lo han hecho, depende como se mire. Desde lo que afecta al populacho la supervisión ha sido una mierda (lo digo así para que quede claro y diáfano) aunque desde el punto de vista de la oligarquía el trabajo quedará compensado con la puerta giratoria y prebendas varias. El descalabro del país, inundado de deuda, queda enterrado por la propaganda política impulsada por una oligarquía que sale de rositas. Para evitar que esto ocurra se ha puesto en marcha un Proceso a la Banca. Ver:  https://ataquealpoder.wordpress.com/2016/01/27/proceso-a-la-banca/. Un grupo de chalados nos hemos propuesto un juicio a la banca, no se trata de una farsa referida a aspectos genéricos, se trata de hechos veraces y demostrables; aunque sean desconocidos, nos aproximamos a un Juicio por la Verdad.

cartelEste tipo de Juicios han tenido repercusión mundial: Juicio de la Verdad de La Plata (Argentina) por los desaparecidos, Juicio por la Verdad y la Reconciliación (Sudáfrica) por el apartheid; no tenían responsabilidad penal pero visualizaba lo que de verdad había ocurrido. Aquí se saben de primera mano las consecuencias pero se desconocen las causas que las provocaron. La versión oficial es un cúmulo de mentiras, es tan solo una fachada que si se traspasa no es demasiado difícil levantar la alfombra. El Proceso a la banca: Juicio de la Verdad ya tiene fecha, el acto está programado para el 12 de marzo en Barcelona. Ese día, en el acto inaugural, se presentará un sumario que determina los hechos (endeudar hasta las cejas a todo el país para después reclamar esas deudas como si nada hubiera pasado) señalar a los culpables directos (los banqueros y las autoridades de control) y los indirectos (los políticos que legislaron a favor de la banca y sus restricciones) y proporcionar soluciones drásticas, no hay paños calientes ni paliativos que valgan. Si hay que montar un banco se monta; como si hay que montar cien. Si no se puede pagar la deuda no se paga, tampoco le corresponde al populacho, y si hay que cambiar de moneda, se cambia; si conlleva salir del euro y de Europa se sale. Es cierto que ha habido un progreso en los últimos años pero a costa de un endeudamiento brutal e insoportable, con endeudamientos de por vida de los bienes presentes y futuros. No es una exageración poder decir que la banca trafica con deudas de sangre si nos atenemos a la salud mental de una buena parte de la población.

despedidosHay que reaccionar. El proceso a la banca será nominal, es decir, con nombres y apellidos de los presidentes de estas instituciones, será un proceso a los banqueros. El acto del 12 de marzo será informativo y a partir de esta convocatoria se iniciará un juicio popular a estos banqueros que han llevado el país a la miseria. No se trata de una parodia, se trata de sentar en el banquillo de los acusados a estos capitostes que a día de hoy todavía nos dan lecciones de cómo se tiene que comportar el populacho. El banquillo podrá estar vacío pero un fiscal (o varios) les acusará de sus maldades; tendrán defensa, no faltaría más, un tribunal y jurado popular. La iniciativa puede ser un fracaso o un éxito, tan solo depende de ti y de tu colaboración. Son muchas las asociaciones que se han adherido a este Proceso a la Banca, van desde asociaciones que trabajan en la ayuda de los desahuciados, de asociaciones de jubilados, de mareas de médicos, sindicatos, organizaciones que postulan contra el pago de la deuda, y un conglomerado de diversas opciones (a favor y en contra del euro) que sienten en sus carnes cómo, por la codicia de los bancos se ven avocados a la ruina, echados de sus casas, sin futuro, con empleo a precario y con unas imposiciones de la Unión Europea, que va a la suya con exigencias de más y más recortes a base de coacciones una vez que el país ha perdido su soberanía. Todo lo demás ya lo sabes, podría relatar un par de páginas con un llamamiento a este acto, pero bastaría con pronunciar el clásico: “Mueve el culo del sofá”. La convocatoria está abierta a todo el mundo, organizaciones y particulares. Solidaritat i Comunicació (Sicom) lo transmitirá en streaming por Internet. En el próximo post, más de lo mismo; se darán detalles del Proceso a la banca: Juicio de la Verdad

marcha por bebes robadosfoto sandra cartasso

NO DEJES PASAR ESTA OPORTUNIDAD DE EXIGIR JUSTICIA

Contamos a con tu participación. Abierto a todas las plataformas, asociaciones y movimientos sensibilizados con lo aquí expuesto, pueden contactar con: http://procesalabanca.prouespeculacio.org/ Comissió d’Apel·lació Cívica  Facebook: Procesbanca Twitter: Procesbanca Correo: Procesbanca@gmail.com o en su defecto: storres1@gmail.com o jmnovoanovoa@hotmail.com

 

 

 

 

 

 

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Aviso a los avalistas: avalistas consumidores (y 3)


ob_00cf7b_desahuciosEste tercer artículo sobre los avalistas cierra el circulo sobre el atropello que sufren miles de familias que avalaron (prestaron fianza) a sus hijos cuando estos se decidieron a adquirir una vivienda. Cabría preguntarse la razón porque una vivienda llegó a costar esas cifras tan impresionantes hasta más que doblar el precio en muy pocos años. ¿Cuántos años de trabajo hacían falta para ser dueño de una propiedad donde poder vivir? Los bancos al vender la hipoteca que concedían al primero que pasaba por la calle y transmitir el riesgo de impago al comprador del bono se cuidaron, a través de los tasadores, a que el precio de la vivienda subiera hasta las nueves ya que el negocio era todavía más redondo. El primero que pasaba por la calle no era el cliente adecuado por la precariedad de su solvencia. Hoy trabajaba y mañana quien lo sabe. La figura del avalista se hizo imprescindible, en teoría la vivienda nunca iba a bajar de precio y todos tenían asumido que de no poder pagar la hipoteca todo lo que se perdía era el piso. Conocí, a más de una persona, que me dijo: “este mes es el último, llevo meses sin pagar la hipoteca; mañana voy al banco y le entrego las llaves”. No es de extrañar que cuando se ha enterado de la película se ponga de los nervios. El banco se lo ha montado de tal forma a su favor que como siempre se ha pasado tres pueblos. En https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/02/13/aviso-a-los-avalistas-servidumbre-y-avalistas-1/ se dejó constancia de cómo se las gastan los del sindicato del crimen al tomar al fiador como el tonto de la película. Los derechos del fiador que la ley le otorga son arrebatados por los bancos al introducir en la escritura de préstamo la forzada renuncia al “beneficio de excusión” que consiste en que el acreedor sólo podrá exigir el pago al fiador una vez que haya reclamado al deudor principal y ya no encuentre bienes que poder embargarle. De ahí vienen estos males que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha ido corrigiendo para adaptar la legislatura española a la europea.

imagesRZUMJMD6Hoy por hoy, hay una serie de sentencias del TJUE, de Juzgados de primera instancia y así como de Audiencias Provinciales que se han pronunciado sobre el vencimiento anticipado, o como el asunto que ahora se trata: la protección de los avalistas, que tendría que haber tenido más resonancia en los medios de comunicación que han enmudecido a la voz de su amo. Por una parte tenemos una sentencia de la Sala sexta del TJUE en el Auto del 19 de noviembre de 2015 donde se pone de manifiesto que los avales exigidos a personas físicas ajenas a la sociedad mercantil no son validos. Tenemos otra del Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián de fecha 2 de octubre de 2014 referida a la victima propiciatoria: el avalista de un préstamo hipotecario. Además la cosa se anima si tenemos en cuenta el auto del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Écija de fecha 11 de diciembre de 2015 nos hace pensar que algo está cambiando. Con estos ingredientes podemos aventurarnos a que desde la Asociación Hipotecados Activos disponer de un repertorio de demandas de oposición a) que sean excluidos del aval aquellas personas que sin ser socios ni directivos de un negocio el banco los incluyó como fiadores (cuando los bancos restringieron el crédito a miles de pymes si querían continuar con la póliza deberían pasar por el notario y poner su casa de garantía) b) oposición por la abusiva obligación de verse obligado el avalista a renunciar al beneficio de exclusión, c) oposición bajo el concepto de la extinción del aval una vez que el préstamo ha sido titulizado. Ver:  https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/02/19/aviso-a-los-avalistas-titulizacion-y-avales-2/

IMG-20151130-WA0004Veamos el contenido del Auto del TJUE, se trata de un Procedimiento prejudicial sobre la  Protección de los consumidores (Directiva 93/13/CEE) Artículos 1, apartado 1, y 2, letra b) Contratos de fianza y de garantía inmobiliaria celebrados con una entidad de crédito por personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad profesional y que carecen de vínculos funcionales con la sociedad mercantil de la que se constituyen en garantes. Dice así, “… una persona física que se compromete a garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a una entidad bancaria en el marco de un contrato de crédito, procede señalar que si bien tal contrato de garantía o de fianza puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza” “… se presenta como un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza”. Parece diáfana la exposición del alto Tribunal y lo refleja en su resolución. “En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Sala Sexta) declara: ”Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad”.Sentencia UE sobre avaladores mercantiles

voz[1]Veamos ahora la pionera (si no se está equivocado) referida a la victima propiciatoria: el avalista de un préstamo hipotecario. La situación es la clásica, de la que existen miles de préstamos hipotecarios que se exige la fianza de los padres. Así se despacho el Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián  en un asunto que acabó mal, los fiadores presentan una demanda para que se declare el carácter abusivo de la cláusula por la que renuncian a los beneficios  de orden, excusión, división y extinción. Cabe recordar lo expuesto en el artículo (1) de esta serie, que en la práctica impedirá que el banco les pueda reclamar sin haber antes ejecutado la hipoteca que garantizaba directamente el préstamo. Tendrá que ser con toda sus consecuencias, cuando hubiera embargado la casa de los hijos y no fuera suficiente, tendrá que ir por el resto de rentas y bienes a su nombre. En definitiva la cláusula que impone la renuncia a los beneficios de orden, excusión, división y extinción existe de por sí, sin que ésta renuncia se lleve a cabo. El Código Civil establece que sí existen estos beneficios. Punto y final. La cláusula es abusiva por la razón que supone que viene impuesta sin negociación ni n objetividad que la justifique. El fiador aceptó avalar el préstamo al creer que sólo tendría que hacer frente a la deuda una vez que se hubiese ejecutado la hipoteca sobre la vivienda y los bienes a nombre de sus hijos. No obstante, nadie le explicó que el banco lo situaba en la misma posición que el deudor de obligado cumplimiento, pero sin haber disfrutado del préstamo. San Sebastián 2-10-14 nulidad aval de padres a hijos en préstamo (1)

Por último, un auto de lo más reciente pronunciado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Écija http://www.asufin.com/sentencias/A_151211_NCG_JPIEI2_ECIJA_EJEC_HIP_FIADOR_SINXS.pdf images[10]Se trata de un recurso de oposición a la ejecución sobre bienes hipotecados instada por la parte ejecutada como fiadora en un préstamo hipotecario que se la incluyó como parte codemandada. No obstante se alegó como oposición su falta de legitimación pasiva. El banco sostuvo que era fiadora solidaria. El cuento de siempre. Nos tendríamos que preguntar ¿Frente a quién debe dirigirse la demanda ejecutiva en estos casos? La LEC en su artículo 685 cita a los actores del procedimiento de ejecución hipotecaria. El actor principal es el propietario del bien hipotecado y que garantiza el pago del préstamo. Como actor secundario está el avalista que garantiza con sus bienes el buen fin de la operación de préstamo. El auto viene a corroborar la improcedencia que supone dirigir y despachar una ejecución sobre bienes hipotecados frente a los fiadores. Los acreedores, en este caso los bancos y las cajas de ahorro, se han aprovechado de que el procedimiento ejecutivo hipotecario se tramitaba como cualquier proceso de la Edad Media donde el deudor no podía decir ni una sola palabra para colar como demandados a los fiadores. El quid de la cuestión se ha tratado de exponer en esta serie de artículos: No se puede ejercitar, en este procedimiento, una acción personal contra los fiadores. No todo vale. Para rematar el auto admite que los fiadores podrán alegar su falta de legitimación pasiva. Las cosas van cambiando en los Tribunales.

CabeceraCon estos ingredientes se han podido armar unas demandas de oposición estándar con la que AHA está en disposición de dar la batalla en los juzgados, Razones no faltan. Nos queda un asunto en el tintero y tendremos que pensar si es que no ha habido fraude procesal. Se trata de la maniobra de la banca española que decidió, por las razones que sean, restringir el crédito a sus clientes de toda la vida. Miles de pequeños empresarios se vieron, de la noche a la mañana, que no se les renovaba la póliza de crédito si no se aportaba una garantía adicional que acostumbró ser la vivienda del titular del negocio. Ésta imposición modificó que los riesgos contraídos por la entidad bancaria en una sociedad mercantil limitada por la garantía ilimitada de la vivienda del empresario y de todos sus bienes presentes y futuros. Aquí se queda este asunto que hay que darle un par de vueltas.

 En los juzgados, en los despachos de abogados, en las notarias, en las asociaciones y plataformas en defensa de los desahuciados se sabe más y de buena tinta sobre la desconocida titulización ESTE LIBRO LES HA AYUDADO

QUIEN SE HA LLEVADO MI CASAEl libro está en formato “epub”, es decir, para su lectura en dispositivos electrónicos, fundamentalmente libros electrónicos (kindle, sony,…). También se puede leer desde ordenador con el programa “Sigil” entre otros. De cualquier forma, si alguien está interesado y no dispone de libro electrónico, le podemos enviar un pdf. Para ello, puede dirigirse al correo de la asociaciónhipotecadosactivos@gmail.com En principio no tenemos pensado publicar el libro en formato físico, no obstante no lo descartamos si vemos que hay interés. En ese caso probablemente se publicará en Amazon. Sí que tenemos prevista la traducción al inglés, si bien pensamos que habrá partes que pierdan fuerza porque hay palabras en castellano que son imposibles de traducir al inglés manteniendo su esencia. Este es el enlace para llegar al libro. https://payhip.com/b/rtTN

Para los que no sepan de qué va el libro ahí va un aperitivo.

Estimado lector: Si usted tiene un préstamo hipotecario con una entidad financiera española, es muy probable que dicha entidad esté negociando con su préstamo hipotecario. Es lo que se conoce como el “Mercado Hipotecario”…… Me dirá que es imposible, que la propiedad está inscrita a su nombre y que el acreedor es el banco…. ¿Y si le digo que hay otros registros especiales y libros contables que registran la transmisión o afectación de una garantía hipotecaria? ¿Y si le digo que hay un mercado secundario en el que su préstamo hipotecario pasa de mano en mano y puede que esté en manos del Banco Central Europeo? ¿Y si le digo que se olvide de la escritura pública porque su préstamo viaja en un título valor? Efectivamente esto no es un “Mercado Hipotecario”, es un “Mercadeo Hipotecario”.

¿Había usted leído alguna vez que una entidad financiera tiene prohibido reestructurar deudas sin el consentimiento del “sindicato de bonistas” (suena un poco mafiosillo) o del “cedulista” o el “partícipe” hipotecario? Se puede decir que el legislador español y el gobierno prohíben de facto reestructurar deudas de particulares. Por legislar, en los últimos años se ha legislado hasta el “padrenuestro”. Ya no se perdonan las deudas (como nosotros perdonamos a nuestros deudores), sino las “ofensas” (como perdonamos a los que nos ofenden). Este libro expone muchas de las contradicciones que tiene la actual normativa del mercado hipotecario. Sin duda muchas de estas contradicciones le proporcionarán una visión muy especial del tinglado que hay montado en torno a una Ley bastante desconocida como es la Ley 2/1981 Reguladora del Mercado Hipotecario, que no hay que confundir con la “Ley Hipotecaria”. Este libro también entra en el análisis del uso del lenguaje. Existen conceptos que son utilizados coloquialmente de forma que inducen a error. El ejemplo más notable es el del “avalista” de una hipoteca, que no lo es tal, sino que es un “fiador solidario” que además pacta “voluntariamente” la renuncia del “beneficio de excusión”.

 

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Aviso a los avalistas: titulización y avales (2)


juzgado_paz[1]La ignorancia sobre los principios básicos de la actividad financiera ha llevado a miles y miles de familias a la ruina total. Si hubieran sabido que cuando fueron al banco a pedir un préstamo para comprar una vivienda, lo que espera el banco es que le devuelvas el dinero prestado, y si no lo haces toma como garantía la vivienda adquirida. No acaba aquí la cosa, y si no fuera suficiente la vivienda en garantía va por la de los avalistas, y sino fuera suficiente, las cuentas bancarias, la nomina, la pensión, por los días, meses y años que hagan falta para cubrir el capital inicial, más los intereses más los escandalosos gastos adosados que lo multiplican todo. De conocer éstas condiciones, no hubieran pasado del umbral de la puerta del banco. Un amigo cabreado con el Banco Santander se dedicaba a colocar en las puertas de las oficinas una pegatina con la leyenda: “Satan, Satan, Botín, Botín cuando entré en tu banco llegó mi fin”. Cuanta razón tiene, más ahora con el desempleo por las nubes y unas leyes pensadas para que la banca acreedora pueda, sin tregua, fulminar a los deudores. Los deudores hipotecarios, si no pagan, es porque no pueden pagar. La situación económica del país lleva a cifras alarmantes de morosidad hipotecaria: la oficial ronda el 13%, la real va por barrios, los bancos que se van de España, como el Barclays, la tenía al 38% y Catalunya Banc (la antigua Caja de Ahorros de Cataluña) el 50% de morosidad en personas físicas. Con esta morosidad o se van de España o se van a la tumba por lo que tocan a zafarrancho de combate y disparan a todo aquello que se mueva: la presa fácil, aparte del deudor hipotecario, son los avalistas. En el post anterior https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/02/13/aviso-a-los-avalistas-servidumbre-y-avalistas-1/ nos aproximamos a la victima propicia que resulta el avalista con unas leyes adecuadas para la caza y la confiscación de su patrimonio al incluir su vinculación a un procedimiento ejecutivo hipotecario en lugar de un procedimiento ordinario en el que tendría alguna posibilidad de defenderse.

images0OGWS95RHay un Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona que confirma la decisión del Juzgado de Primera Instancia de no permitir la ejecución contra el avalista de una hipoteca porque el banco había modificado las condiciones del préstamo. (creo que no es la primera). Esta decisión judicial abre el paso a la protección los derechos de los avalistas, ya que el banco puede novar las condiciones que modifiquen la cantidad pendiente de pago, el plazo y el tipo de interés, sin que exista su consentimiento. Es decir, el banco no puede exigir responsabilidad al avalista cuando se ha producido una modificación de las condiciones inicialmente pactadas y afecten a un aumento de la cuantía del préstamo o del tipo de interés e incluso a las comisiones. Cuando esto ocurra el avalista debe ser informado. Si el banco no informa al avalista de esta novación solo está obligado a respaldar con su aval la cantidad comprometida en la escritura original. Este avance sobre la defensa del avalista es sustancial, al menos, no queda al albur de lo que decida el acreedor titular del préstamo. Lo que aquí se presenta es otra cosa basada en la titulización del préstamo con fianza.

images3En este segundo artículo el resquicio que puede tener el avalista, como queda dicho, va por la vía de la titulización y se sustenta en que ha habido una novación en las condiciones en las que se ofreció “la fianza” (que no “el avalista”) convertido en “fiador solidario sin beneficio de excusión”. Baste apuntar aquí que en los títulos hipotecarios, en especial las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de hipoteca llevan en muchas ocasiones asociadas “prestaciones accesorias” que consisten muchas veces en garantías personales: “avales”, bueno fianzas solidarias sin beneficio de excusión. Resulta que al transmitirse estos créditos en el proceso de titulización, se modifican sustancialmente las condiciones principales del préstamo, es decir se produce una novación (artículo 1203.1º) que extingue necesariamente la fianza. ¿Por qué? Pues porque se modifica la persona del acreedor y no solo eso sino que la propia relación entre deudor y acreedor queda modificada por el Real Decreto 716/2009 debido a que su artículo 4.4 no permite renegociar de ninguna forma la hipoteca sin el consentimiento del “sindicato de bonistas” o de los “partícipes”. Vamos a ver, pensemos un momento, si todos los partícipes conocidos son Fondos de Titulización sin personalidad jurídica, ¿con quién demonios va a hablar el deudor o el avalista?

images6RQR6MYF¿Acaso ésta circunstancia no es una modificación sustancial de las circunstancias del préstamo? ¿Da igual que tu acreedor sea un banco a que lo sea una entelequia a la que no puedes dirigirte? También hay ocasiones que las propias entidades yerran al titulizar, ya que se reservan derechos de cobro para sí mismas y no los transmiten. Por ejemplo el cobro de determinadas comisiones, intereses de demora,… cuando la norma sobre titulizaciones está perfectamente clara que tiene que transmitir el contrato esencialmente como está.

El artículo 1528 del código civil señala que: “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.”

La entidad de crédito cedente, al incumplir la ley y novar tácitamente el contrato de préstamo, con toda lógica produce el efecto de extinción del aval. Pensémoslo detenidamente, en el contrato original: la escritura que se firma al recibir el préstamo y se formaliza la fianza, acaba, por interés del banco, en un “paquete” con otras escrituras, todas ellas con garantía hipotecaria. Conviene echar la vista atrás y ver:    https://ataquealpoder.wordpress.com/2015/02/19/los-bancos-no-pueden-reclamar-a-los-avalistas-si-la-hipoteca-ha-sido-titularizada/ Repasemos de qué va el asunto. Es el banco quien otorga los préstamos con garantía hipotecaria a sus clientes, “empaqueta” esos préstamos, y a través de un Folleto de emisión los coloca en el mercado financiero. La Sociedad Gestora, participada al máximo o propiedad total del banco, constituye un Fondo de Titulización de Activos. El banco, el cedente, tiene ahora la función del Administrador de cobros, y el Fondo es el artilugio creado para sacar del balance del banco el riesgo y no tiene capital social, funciona a lo dicho, “las gallinas que entran por las que salen”. Las que entran son los ingresos que el banco cedente le transfiere por la gestión de cobros que realiza, y las gallinas que salen tienen que ser las mismas que han entrado y que corresponde al inversor que adquirió el bono.

imagesFG402J14En simplificado hemos visto el transito de tu escritura de préstamo hipotecario transformada en materia prima que es troceada para reconvertirla en bonos de 100.000 €. Atención que aquí está el quid de la cuestión. Una escritura de constitución de un Fondo contiene, por ejemplo, 30.000 préstamos hipotecarios que entre todos suman 5.000 millones de €, que al trocearlos en bonos: 5.000 millones dividido por 100.000 (valor de un bono) resultan 50.000 bonos. Estos 50.000 bonos se dispersan en el mercado financiero (AIAF) y básicamente en el Folleto de emisión se reitera que el riesgo de la adquisición del bono le corresponde a quien lo adquiera (el bonista). Además, y esto es importante, cuando se trocea el “paquete” de préstamos hipotecarios no existe una distinción entre préstamos avalados y préstamos sin aval ¿Por qué no hacen esta división? La respuesta es la siguiente: en el mercado financiero no hay fianzas personales. Los inversores aceptan una retribución menor que otros productos financieros ya que los bonos hipotecarios están respaldados con la parte alícuota de la garantía del valor de una vivienda. No esperan que puedan existir otras fianzas. El Cedente, el banco que ha impulsado la emisión, no hace mención alguna de garantías adicionales como la existencia de avales, con el fin de que si se produce un impago proceder a la ejecución sin que se le trasmita al bonista. ¿Apropiación indebida? ¿Robo descarado?

La masacre continua

imagesDespués de apropiarse de la garantía del deudor, la maquinaria de destrucción masiva continua devorando a los avalistas. En esta guerra soterrada los avalistas son la carne de cañón,           muchos han perdido su vivienda y otros están a punto de perderla, todo pendiente de un hilo. Son víctimas colaterales de esta estafa llamada crisis del desempleo y de los desahucios. El desconocimiento y la creencia de que el documento que firmaban lo hacían en presencia de un notario les resguardaba de caer en lo perentorio. El notario se posiciona en dar fe del compromiso y si es perjudicial para la parte ignorante ya aprenderá a base de golpes que le de la vida. Muchos de quienes representaban el papel de “fiador solidario sin beneficio de excusión” no tenían ni idea que en ese mismo acto se le consideraba copropietario del bien adquirido y su propiedad se incluía como parte de la garantía del préstamo. A muchos les dijeron que tan solo era por cinco años, otros ni se enteraban lo que estaban firmando. La caída espectacular el valor de la vivienda que servía de garantía se ha cubierto con la de los avalistas. La banca siempre gana pero la hace a costa de muchos padres que avalaron a sus hijos y ahora jubilados y con la vivienda pagada, se encuentran en una situación limite al perderlo todo.

LA_SINRAZON-periodico-CHORIZOS-Atraco-a-la-españolaLa banca siempre gana. Veamos como lo hace cuando se trata de un autónomo o de un pequeño empresario entre los millones que existen: a) la banca se percata que por su codicia ha otorgado más préstamos de los que debía haber otorgado. Tiene deudores pero también acreedores, otros bancos y fondos de inversión, que deberá pagar puntualmente. La solución inmediata fue cerrar el grifo del crédito y renovar las pólizas con muevas garantías, b) cortar de forma súbita la financiación a miles de pymes significaba una muerte instantánea, y como el pirómano que provoca el incendio se apresura a colaborar en su extinción. La banca, ofrecía entonces, la solución mágica: la renovación de la póliza consiste en una fianza hipotecaria, normalmente la propia vivienda. Así, miles y miles de pólizas de crédito se respaldaron con una fianza inmobiliaria. Es muy posible que estas pólizas de crédito estén incorporadas a algún fondo de titulización de activos (FTA = Activos, que no FTH = Hipotecaria) y se pueda localizar la documentación que lo acredite. Para este tipo de fianza ya hablaremos en el próximo post. Toda esta masacre de avalistas sugiere la siguiente pregunta: ¿Cuántos miles de millones de € han pasado a los activos del banco cuando es tan solo el cobrador como mandatario del Fondo de titulización administrado por la Sociedad Gestora? En los estados contables de los fondos no se observa entradas de dinero procedente de las fianzas. El banco se las ha apropiado con el consentimiento de la Sociedad Gestora  como colaborador en el atraco a los bonistas. La actuación de la Sociedad Gestora es de “juzgado de guardia”

p163191_p_v7_aa[1]Lo que toca ahora es retomar el espíritu de los 300 mientras se está llevando a cabo sin piedad la masacre a los avalistas, es que se reaccione, que se difunda el contenido de este blog y su fundamento: los bancos no tienen legitimidad en ejecutar los avales si han titulizado el préstamo. Los abogados de toda España tienen en lo que aquí se expone el suficiente argumento para sostener que el aval se ha extinguido una vez que el banco ha titulizado el préstamo. Se tendrá que acreditar que el préstamo en cuestión está incluido en algunas de las emisiones que han llegado al mercado financiero en forma de bono. Esto no debería de ser el problema ya que la Asociación Hipotecados Activos (AHA) está informatizando la búsqueda de los préstamos hipotecarios que contienen las emisiones de los fondos con el fin de abandonar la tediosa búsqueda manual. No solo AHA está en esta labor, también otros grupos han emprendido el mismo camino: informatizar la búsqueda. El problema está en los abogados de oficio que van a destajo cobrando lo mismo si el resultado de su trabajo es o no positivo para su cliente. Hay demasiados abogados de oficio que van por la pasta y el resto es un paripé, lo que interesa es acabar cuanto antes para volver de nuevo a la cola donde dan la justicia gratuita. Por tu conciencia, ayuda a los olvidados del sistema hipotecario que están en una Lista de Schindler ejecutados sin piedad. Si por tu intervención se logra salvar a uno solo te puedes apuntar diez millones de gracias, tu subconsciente te lo agradecerá con años de vida y felicidad.

La_granja_del_Paso-207816200-largeLA GRANJA DEL PAS.- Por si sirve para sensibilizar, echarle un vistazo a este reportaje de la directora Silvia Munt sobre los desahucios, hace unos días fue emitido por la televisión catalana TV3. Esta es la realidad por la que viven miles de españoles y los mal nacidos de los políticos, en todos estos años, no han sido capaces de encontrar una triste solución a esta plaga que desangra España. ¡Qué mierda de políticos! No acaba aquí, ¿Dónde están los Colegios de Abogados que se asignan el apelativo de ilustres, y sus señorías, los jueces, los fiscales, los registradores, y toda la caterva de una tropa bien alimentada? ¿Dónde están estos medios de comunicación que en cuanto les hablas de la titulización corren a esconderse bajo las piedras? El mero hecho de que alguien que ni tan siquiera es abogado llegue a posicionar la legitimidad de los bancos en confiscar la garantía del préstamo y las fianzas adosadas, se debe de entender más como la desidia de la tropa alimentada que por merito de quien suscribe (evidentemente ayudado por gente excepcional) Ahora, el merito es de la actriz y directora Silvia Munt. Este es el enlace: http://www.ccma.cat/tv3/alacarta/sense-ficcio/la-granja-del-pas/video/5580881/

Próximo post: Aviso a los avalistas: avalistas consumidores y (3) 

 

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Aviso a los avalistas: servidumbre y avalistas (1)


imagesN2XN8J1VEl tiempo que llevamos tratando de apaciguar los desahucios nos hemos encontrado con un común denominador que incrementa la angustia del deudor: “No me importa que tenga que perder mi casa pero no puedo arrastrar a mis padres conmigo por avalarme” Este lamento es desgarrador cuando se añade “¿Dónde van a ir mis padres con la edad que tienen?” El tema del aval mantiene vivas miles de hipotecas para no llegar al castigo de perderlo todo. ¿Qué tal si existiera una rendija por donde poder escaparse de la obligación del aval? Puede parecer extraño, pero también sonaba a insólito cuando aquí se dijo que los bancos no eran los legítimos acreedores hipotecarios cuando reclamaban estas deudas en los juzgados, y hoy ya hay sentencias que lo acreditan. Con el tema del aval nos encontramos en los mismos términos de incredulidad que vamos a ir despejando en este: servidumbre y avalistas (1) y en los dos próximos artículos titulización y avales (2) que tratará de la extinción del aval cuando el préstamo se ha titulizado, y por último, avalistas consumidores (3) que se sustenta en una sentencia del TJUE que determina cuando un avalista, en su condición de particular, se le exige ser fiador de una sociedad mercantil de la que no participa como socio, el aval pierde su validez. De esto ya hablaremos en su momento. De momento nos podemos centrar en los “avales y avalistas”, mejor dicho en los fiadores solidarios sin beneficios de excusión y división y la esclavitud o servidumbre por deudas.

untitled1Además no sólo se trae a colación el término “avalista” porque bajo este concepto se esconden varias figuras diferentes. El término “avalista” representa un fraude a gran escala derivado del inapropiado uso de la lengua, utilizada para engañar por parte de entidades financieras, picapleitos y otras “instituciones”. Por una parte, tenemos la figura del “aval”. Coloquialmente cuando pensamos en esta palabra estamos seguros de que no estamos pensando exactamente en el mismo término que define la Real Academia Española:

Aval.- Firma que se pone al pie de una letra u otro documento de crédito, para responder de su pago en caso de no efectuarlo la persona principalmente obligada a él.

Curiosamente, pese a ser un típico contrato bancario de naturaleza mercantil, no viene regulado expresamente sino que, tal como describen algunas sentencias es:

“una modalidad del contrato de afianzamiento, o fianza mercantil en virtud del cual una entidad bancaria (avalista) garantiza el cumplimiento de una obligación contraída por su cliente (avalado) respecto de un tercero (beneficiario). Regulado el afianzamiento en los artículos 439 a 442 del Código de Comercio, presenta dos notas, una la necesidad de que se haga por escrito y otra que se inscriba en el Registro especial de avales del Banco de España.”

Así pues, el aval es una figura mercantil asociada a un documento. Se xupone que habrá quien haya solicitado un aval bancario como garantía de pago de un alquiler de un inmueble o ha solicitado un aval para garantizar el pago de una cantidad concreta.

En nuestro ordenamiento jurídico la servidumbre por deudas viene consagrada en dos títulos. El “Título XVII De la Concurrencia y Prelación de Créditos” que en su artículo 1911 reza así:

“Artículo 1911.- Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. 

imagesK44K390KEl españolito de a pie deberá vivir en la economía sumergida si alguna vez la caga. Por su parte, el Título XVII de nuestro código civil, “La Fianza” (que no “el avalista”) mete al “fiador solidario sin beneficio de excusión” en el mismo saco que al resto de españolitos de a pie: lo reenvía al 1911. Ya se sabe, el “fiador solidario sin beneficio de excusión” responde por deudas futuras, igual que el deudor, que responde con todos sus bienes presentes y futuros porque el “fiador solidario sin beneficio de excusión” tiene las mismas obligaciones que el deudor. Así lo prevé el clausulado del código civil:

“Artículo 1825. Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.” 

Para la puesta en práctica de la cadena de servidumbre, se termina de rematar con renuncias voluntarias por parte de los deudores a los beneficios de excusión y división, firmadas siempre ante notario, no se nos vaya a librar el siervo:

Artículo 1830. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor.

Artículo 1831. La excusión no tiene lugar: 1.º Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.  2.º Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor. 3.º En el caso de quiebra o concurso del deudor. 4.º Cuando éste no pueda ser demandado judicialmente dentro del Reino. 

untitledAsí pues, tenemos que la fianza civil en principio está pensada para cuando el deudor no puede pagar. No obstante en la práctica se vacía de contenido configurándola como un verdadero cotitular de la deuda y de las penalidades impuestas. Ya se encargan los notarios de bendecir la firma siempre es el 1831 1º y 2º.- “renuncia a la excusión” y “solidaridad”, como si fuese la regla general de una fianza. Aquí no acaba la cosa, la fianza se cuela en el mismo título ejecutivo (escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria) aprovechando que esta escritura es necesaria para que la garantía se inscriba en registro de la propiedad.

Así pues, aquí llegamos a unos de los quid de la cuestión. Tenemos que en una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria se mezclan alborotadamente diferentes actos jurídicos, cada uno de los cuales tiene vida propia. A los bancos se les exige mucha “transparencia” pero, por el contrario, las cláusulas de derecho civil que figuran en una escritura pública superan el conocimiento de cualquier ciudadano medio. De esta forma, la fe pública se transforma en algo religioso, un dogma con aureola de verdad absoluta, un acto de fe en que los incautos confían en que no se la están colando porque están delante de un fedatario público. Ésa es la verdadera esencia de la fe pública: hacer un acto de fe.

En la práctica el notario se está descojonando de risa del incauto que firma la escritura. Las bromitas al respecto están a la orden del día. Donde más dan el “cante” estas cosas es cuando la escritura de préstamo con garantía hipotecaria viaja al Registro de la Propiedad para su inscripción.

imagesIXFVTWBHEl ciudadano medio piensa que la escritura se inscribe tal cual, pero no es así. Sólo se inscribe lo que tiene naturaleza real, dicho de otra forma, se inscriben cosas relacionadas con las garantías. No se inscriben las garantías personales u otros negocios y obligaciones asumidas “a título personal” por los deudores hipotecarios o por los “avalistas”. 

Pero, ¿qué piensan los jueces, notarios, registradores de todo esto? ¿qué piensan de este super-sistema super-seguro, “telojuroporsnoopy”? Hay jueces que han venido a decir en sus sentencias que los “avalistas”, perdón, los “fiadores solidarios sin beneficio de excusión”, vienen a ser tontos o por lo menos que no llegan a una inteligencia media, unos necios porque no sabían lo que firmaban. “El principio general de responsabilidad patrimonial universal es ampliamente conocido y se practica en España desde siempre, con lo que cualquier persona medianamente diligente y perspicaz, sea o no usuario de servicios bancarios, tiene el deber razonable de conocerlo si fuera cierto que no lo conocía.” 

009-OLMO-CALVO-VICTIMIAS-DE-LOS-DESAHUCIOS[1]Los notarios y registradores,…….. púes no sabemos a ciencia cierta qué piensan. Cobran, callan….dan conferencias y cursos. Y procuran que sus textos no se entiendan. Sólo así se pueden explicar las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariados. Quien busque en el BOE las resoluciones de la DGRN podrá observar una deficiente redacción: un texto estructurado sin puntos y aparte, escrito todo de seguido,…… ¡Ya es suficiente tocho como para que dificulten así la lectura! Ciertamente algún registrador cuando se le pregunta por qué hay un catastro por un lado y un registro por otro, contesta que son cosas distintas. La siguiente pregunta se queda sin respuesta: ¿para qué demonios queremos a los Registradores de la Propiedad?

En definitiva: ¿Por donde se puede atacar el “aval”?

El banco dispone del titulo original (el contrato, la escritura firmada ante notario) que esgrime para implicar al avalista en la obligación de pago. El quid está en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que permite “colar” en el mismo proceso de ejecución hipotecaria al avalista. La LEC es una norma de derecho positivo y no un procedimiento, que es lo que debería ser. Los procuradores lo saben y su silencio está comprado por una reserva de actividad y unos honorarios innecesarios. La banca siempre ha dispuesto de una posición extrema que al pasarse tres pueblos se ha encontrado que Europa le llama al orden. Por la supremacía en el abuso el aval lo meten en la misma escritura de préstamo, porque además de ser una obligación personal accesoria al contrato de préstamo al meterse en escritura pública ya hay un “título ejecutivo” que es esa escritura. Si fuese en una carta aparte que no fuera escritura pública para reclamar al avalista debería ir a procedimiento ordinario.

¿Qué soluciones puede haber a esto? 

imagesS7K6Q0YJLa “casta” española defiende a capa y espada la servidumbre por deudas. Un sistema moderno razonable y justo debería establecer unas normas de juego estándar que impongan un equilibrio entre las partes. Dado que la libertad de contratación campa por su ausencia y que el ciudadano medio es incapaz de discernir lo que está firmando, se pueden tomar las siguientes medidas:

* Un tipo de contrato de préstamo con garantía hipotecaria estándar (Plain-Vainilla que dirían los americanos).

* Derogación del artículo 1911 del código civil, y reelaboración total del Título sobre la fianza.

* Remuneración de los avales, de la misma forma que la Banca hace que se le pague por los que presta.

Este tipo de contrato debería estipular:

* Limitación de la responsabilidad hipotecaria como acertadamente defiende, entre otros, el letrado José Ángel Gallegos.

* Limitación también de la responsabilidad por fianzas. Acompañado de una prohibición de la fianza solidaria con renuncia al beneficio de excusión y división y establecimiento de verdaderos avales (que no fianzas) por importes limitados previo estudio de la solvencia real y capacidad de pago del ahora sí avalista sin que por el hecho de serlo se arruine totalmente. En definitiva, que las entidades realicen análisis de crédito y solvencia, que para eso se les paga.

* En definitiva, el cumplimiento en España de los tratados internacionales que piden la abolición de la esclavitud por deudas en todos los países firmantes, incluida España.

¿Cuál sería el efecto de este tipo de contratos? 

El efecto de hacer las cosas de forma razonable sería una bajada generalizada de los precios de las viviendas e incluso de los alquileres. Las tasadoras ya no podrían inflar las tasaciones, que es la pieza clave para conceder más importe de préstamo y así cobrar más intereses. La puntilla: extinción del “aval” en los procesos de titulización, De esto tratará el siguiente artículo sobre la plaga de ruinas familiares. Nos molesta tremendamente seguir llamando “aval” a lo que no lo es. Llamémosle por su nombre: fianza solidaria sin beneficio de excusión. Como sabemos que para muchos que han llegado hasta aquí, el concepto de fianza solidaria sin beneficio de excusión no ha quedado aclarado, vamos a dedicar unas líneas con el fin de que quede diáfano y cubra el cupo didáctico de este blog.

Fianza solidaria sin beneficio de excusión (a modo de coda)

ob_00cf7b_desahuciosLas relaciones familiares de padres a hijos y entre hermanos se puede dinamitar con la asunción de prestar una fianza que solicitó la entidad financiera cuando se compró la vivienda: el casado casa quiere. El riesgo de este tipo de fianza, extendido a tantos años por delante, es enorme. Como hemos visto, los solicitantes del préstamo hipotecario como los avalistas responden con todo su patrimonio, presente y futuro, en base al artículo 1.911 del Código Civil. Cuando se refiere a “futuro” es futuro de verdad ya que después de muerto el avalista la deuda sigue vigente.

El legislativo ya se puede legislar lo que sea, llegan los bancos y los derechos de los ciudadanos los transforman en obligaciones. Al avalista se le otorgan los derechos de excusión, beneficio de división y de orden. No obstante, los bancos consideran que esta protección (que ahora se comenta) es un privilegio y como la redacción de la escritura de préstamo es un contrato de adhesión (el banco ya tiene fijadas sus condiciones) donde el aval se transforma en solidario. Los bancos no dan puntada sin hilo y exigen que el avalista renuncie a los derechos de excusión, beneficio de división y de orden.

Empecemos por el derecho de excusión. El fiador tiene el derecho de oponerse a la reclamación del banco mientras el deudor principal del préstamo con garantía hipotecaria tenga bienes susceptibles de ser embargados. Recordemos el citado artículo 1830 del Código Civil, que dice: “El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor.” De no haber renunciado a este derecho, el banco solo podría ir contra el avalista una vez subastada la casa y demás bienes del deudor principal que no ha pagado. De poco sirve este derecho cuando el deudor principal es un hijo.

El beneficio de división: Se aplica cuando son varios los fiadores y se regula por el artículo 1837 del Código Civil: “Siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación a responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer, a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad. El beneficio de división contra los cofiadores cesa en los mismos casos y por las mismas causas que el de excusión contra el deudor principal.” El banco para tener las manos libres exige, al firmar un aval hipotecario, la renuncia a este derecho de dividir la cantidad pendiente de pago entre todos los avalistas y se atribuye el derecho de reclamar la totalidad de la deuda al avalista que considere más solvente.

El beneficio de orden: El fiador hipotecario al renunciar a la prelación del orden se sitúa en el papel del tonto de la película, el banco, le puede reclamar el pago antes que al titular hipotecario. Un abuso a todas luces.

805810_1En definitiva, la Garantía solidaria: es una condena desde el momento de la firma. El Banco de España lo define así: “La garantía solidaria es el resultado de agregar expresamente a la garantía simple, como modelo básico, el concepto de solidaridad y sus términos correspondientes, y de excluir, en cambio, los beneficios del fiador de excusión, división y orden que se han examinado, todo lo cual comporta la aplicación de las normas reguladoras de las obligaciones solidarias, fortaleciendo el derecho de garantía del beneficiario y facilitando sus acciones contra el garante.La renuncia explícita a los beneficios de excusión y de división suele figurar en los documentos de las garantías solidarias, aunque tal renuncia es innecesaria si se ha pactado de forma expresa la solidaridad.”

Hemos visto como los bancos amarran el asunto del aval. No son los legítimos acreedores, tan solo los cobradores de las cuotas mensuales y se atreven a apropiarse de la garantía del deudor principal y la extienden al fiador. Robar se supone que es un delito. Sin embargo, tal como han ido las cosas en este país, el aval a los hijos ha sido un error colectivo. Hace falta que la nueva generación de nuevos compradores de viviendas se percaten del riesgo que contraen y abandonen la loca idea de implicarse en un préstamo con garantía hipotecaria y recurran al alquiler. Que los bancos se empachen de tochos y no tenga otra opción de ponerlos en alquiler a precios de mercado. El chollo se acabó.

Nota: Este artículo no pretende despejar todas las dudas sino crear una opinión. La expectativa no debe ser buscar un resquicio legal (que también), sino crear un sentir contrario al sistema y una percepción de que las “instituciones” (notarios y registradores) no están para dar servicio exclusivo a la oligarquía. Concluídos los tres artículos se pondrá de manifiesto la urgente necesidad para que haya una responsabilidad limitada en los préstamos con garantía hipotecaria.

Próximo post: Aviso a los avalistas: titulización y avales (2)

 

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El silencio sobre la titulización de hipotecas se ha roto


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Edición de EL PAÍS  del 8 de febrero 2016

La edición número 2074 de la revista Interviu (del 25 al 31 de enero) publicó un reportaje sobre la titulización de hipotecas de Catalunya Banc (la antigua Caja de Cataluña) y el fondo FTA2015 de Blackstone, uno de los fondos más relevantes del mundo. Fue el primer medio, en papel, de los considerados de primera línea que se atrevió a difundir lo que empieza a ser un secreto a voces: que los bancos no son los legítimos acreedores cuando reclaman en los juzgados deudas hipotecarias. En la red de Internet fue eldiario.es y su edición en Cataluña, Catalunya Plural el primero en manifestar el ignoto asunto de la titulización. Ahora, en la edición del 8 de febrero, es El País que titula: Los jueces frenan los desahucios de bancos que vendieron sus hipotecas. El silencio sobre la titulización de hipotecas se ha roto. Amanece un nuevo día y con este paso de gigante ya no será tan complejo explicar que la titulización existe, y para nada se trata de una iluminación o de una ocurrencia de la Asociación Hipotecados Activos (AHA). La realidad se impone. http://economia.elpais.com/economia/2016/02/07/actualidad/1454870647_468557.html

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La maquinaria contra la financiera UCI esta preparada y lista


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https://asociacionhbuci.wordpress.com/condicionEn la cabecera del blog: CONDICIONES DE INSCRIPCIÓN o en este enlace.es-de-inscripcion/

J.M. NOVOA NOVOA / ESTEBAN QUERÓS ISABÉ La guerra contra UCI la van a ganar los hipotecados, ha sido de tal magnitud el robo descarado de los responsables de la financiera que la “bola” se les ha vuelto en contra. Desde la asociación tenemos que pedir disculpas a nuestros asociados que decidieron confiar en unas personas sensibilizadas con la extorsión a que eran sometidos los deudores del peor prestamista del Bronx, por el ostensible retraso. Aquellos clientes de la financiera UCI que no puedan pagar las cuotas mensuales de la hipoteca pueden pasarse a la Asociación Hipotecados Activos (AHA) y logo-asociacion-piedra12-copia[1]personal e individualmente les informaremos de un asunto de su interés. Los fundadores de la asociación hbUCI no sabíamos donde nos metíamos, las dificultades a las que nos hemos encontrado dan para escribir un libro. El Banco de Santander es El Poder, dispone de un ejercito de abogados y una influencia sobre el sistema judicial apabullante que le permite mover los hilos y las piezas se resuelven a su favor. Así y todo hemos presentado batalla, nos iniciamos con una demanda donde se ponía en evidencia una práctica bancaria depredadora nunca vista. El tinglado de UCI está pensado para que el deudor no pueda pagar, estrujarle hasta el último céntimo, quedarse con la garantía y para rizar el rizo de la extorsión colocar al avalista como copropietario para con la inestimable ayuda del sistema judicial a través de un procedimiento ejecutivo hipotecario confiscar las propiedades inmobiliarias como ruin señor feudal. En hbUCI nos hemos empeñado que esta bestia salvaje del capitalismo sucumba.

Las-murallas-Vortice-Radio-620x264[1]Lo que viene a continuación no es un alegato para manifestar lo malos que son si no una declaración de que los responsables darán con sus huesos en la cárcel. Lleva puesta, hace un año largo, una denuncia ante la Unidad de Delitos Económicos y Fiscales (UDEF) que escandalizaría a cualquiera de lo que allí se dice: delitos de blanqueo de capitales como el más liviano. Es imposible que una denuncia de este tipo, uno de los mayores delitos fiscales, acabe en agua de borrajas. Si hace falta llevarse por delante a altos cargos policiales (los que tienen atribuciones en parar el asunto) jueces, fiscales o el político de turno, la asociación se los llevará. En los juzgados, la financiera UCI, pone palos en la rueda argumentando que los deudores que reclaman lo hacen en una demanda colectiva (10 o menos) y corresponden a diferentes modelos de productos hipotecarios que comercializa UCI. ¿Qué puede importar el nombre del producto si todos tienen por objeto desplumar al deudor? Con la colaboración inestimable del juez de turno nos echan para atrás la demanda. ¿Qué hacemos? La volvemos a presentar donde nos envían (por ejemplo Vizcaya) y para ahí nos vamos. ¿Qué el juez nos rechaza la demanda por cláusula suelo cuando lo que se reclama es por anatocismo?. La volvemos a presentar. ¿Qué el juez nos rechaza la demanda al confundirnos con Credifimo? La volvemos a presentar. Ya tenemos demandas que ya han pasado la zona de minas, las que ahora vienen ya les hemos tomado el tranquillo y sorteada la zona cautiva. El mensaje a los asociados de UCI y a los que puedan venir es el siguiente: la maquinaria contra la financiera UCI esta preparada y lista.

 Aviso para quien vaya a contratar una hipoteca UCI

descargaSe ha escrito largo y tendido en este blog, pero parece que no ha quedado suficientemente explicado o no se ha divulgado todo lo que debiera el riesgo que supone contratar una hipoteca con UCI. Ciertamente el negocio de hipotecas basura de UCI es un negocio curioso, muy poco limpio pero ciertamente curioso. Lo tenemos que reconocer. En la Asociación hbUCI tras ver unos cuantos casos y tras el caso de la presidencia de la asociación que está en la vía penal, ciertamente hay aspectos sobre los que no hemos llegado al fondo. Sin embargo, el trabajo no ha sido en vano y hemos conseguido “traducir” el lenguaje de las escrituras de UCI. La financiera jura y perjura que en caso de dificultades negocia con los deudores y llega a acuerdos y hace todo lo posible,….. y que todo está pactado de mutuo acuerdo,…. ¿qué van a decir? Ha llegado la hora de decirlo abiertamente en línea con los principios marcados por esta asociación, queremos evitar que más gente caiga en las redes de UCI. También queremos trasladar el campo de batalla a la vía penal o, mejor dicho, plantear las preguntas adecuadas para que alguno de los deudores las plantee en su caso particular pueda llevarlo a cabo. UCI tiene un total de activos que asciende a unos 12.000 millones de euros de los cuales casi la mitad circula en “papelitos” – titulizaciones en las que según ellos, todos los deudores pagan anticipadamente la integridad de los préstamos y nunca llegan a estar en funcionamiento más que unos pocos años. Resulta bastante extraño.

¿Cómo traducir el lenguaje de UCI?

images (1)El lenguaje de las escrituras de UCI es ininteligible sin un análisis muy exhaustivo por parte de un experto. Es un lenguaje que ha debido tener muchos años de evolución y sofisticación. Lo cierto es que tras unas cuantas escrituras hemos caído en la cuenta que nadie entendía verdaderamente el sentido del mismo, ni siquiera los notarios que elevaban a público las escrituras. Efectivamente, los notarios tampoco comprenden las cláusulas que se firman. Sólo entienden de “advertencias” para intentar eludir cualquier tipo de responsabilidad. Firmar ante un notario una escritura en la que intervenga UCI entra dentro de la fe pública: verdaderamente hay que hacer un acto de fe para pensar que no te la van a colar doblada. Tras traducir el lenguaje de UCI vamos a partir de una premisa que puede sonar ciertamente extraña: Los préstamos que concede UCI no pasarían el más mínimo control de solvencia que pudiera realizar una entidad financiera medianamente seria. Los préstamos están diseñados a sabiendas de que no pueden amortizarse y que el deudor no tiene capacidad financiera para asumir el pago de las cuotas. Los precios pagados por los inmuebles son ciertamente demasiado elevados, incluso para la época de la burbuja inmobiliaria. Pero lo más llamativo es que cualquiera que sea el cálculo que se realice, el sueldo neto que tiene el deudor no da para pagar la cuota de la hipoteca. Lo importante es que quien se meta en un préstamo con UCI debe saber que los cálculos que le realicen estarán hechos para que CREA que puede pagar la “cuota contractual”,

images (2)Ahora centrémonos en las “frases” y cláusulas abusivas que cuela UCI en la escritura de préstamo hipotecario….. Empecemos por mis favoritas: “No está”. ¿Cómo que no esta? Pues no están, no las ponen. ¿El qué? No incluyen expresamente el período de carencia ni el sistema de amortización (francés, alemán,…..). UCI siempre alega las “ofertas vinculantes” pero lo cierto es que estos elementos que citamos son elementos esenciales de un contrato que no vienen mencionados en las escrituras que es el contrato que verdaderamente importa.

Fracciones temporales y CUOTA “SUSTO”

images (3)¿A que les suena? Es el anexo II…… A ver si consigo que se me entienda. Son para “mosquear”. Sí, para “mosquear”. Lo que UCI hace es hablar de fracciones temporales que no son más que las fechas de revisión de los tipos de interés. Lo importante a saber en estas fracciones temporales es que UCI intentará hacer creer que durante las primeras fracciones temporales se paga un tipo de interés fijo cuando no es así. Se paga una “cuota fija” que no una “cuota con tipo de interés fijo” durante un período de tiempo que suele coincidir con el período de carencia no mencionado expresamente. Por ejemplo, dicen que hay 11 fracciones temporales (semestrales) de las cuales las 10 primeras la “cuota contractual” es de 1.000 euros, normalmente solamente intereses. Luego sueltan una coletilla diciendo que al variar el tipo de interés podría ser que esos 1.000 euros no lleguen para pagar todos los intereses que hay que pagar, por lo que estos se acumulan al principal (el deudor debe más.- se conoce como “anatocismo”). Al haber 11 fracciones temporales, las 10 primeras son semestrales (5 años en que las los tipos de interés se revisan semestralmente: 5 años x 2 semestres son 10 fracciones temporales) y la ultima fracción temporal es por el periodo en que realmente se amortiza el préstamo (que normalmente son 30 o 35 años, 360 o 420 cuotas).

Importante: es en la última fracción temporal cuando se empieza a pagar el préstamo. y hay una subida importantísima en la cuota porque hasta entonces sólo se paga intereses y además puede que se hayan capitalizado. es el momento del “susto”, o “cuota-susto” o en que la hipoteca empieza a “ahogar”. Es importante señalar que el deudor ha caído en el engaño en el momento de firmar la escritura.

images (4)UCI también incluye cláusulas teóricamente diseñadas para favorecer al deudor: CONVERTIBILIDAD A PRÉSTAMO CON CUOTA REVISABLE: o también “cláusula: bueno, como nos has pillado, lo cambiamos”. Esta cláusula es para aquellas personas que se han percatado del engaño de la carencia encubierta y deciden, durante el período de carencia, que les conviene empezar a amortizar cuanto antes capital y no esperar a que llegue la cuota del SUSTO.

LIMITACIÓN DE VARIABILIDAD DE TIPOS DE INTERÉS (CLÁUSULA IPC) también conocida como CLÁUSULA “TOCOMOCHO”. Aquí UCI vende la moto al limitar la subida de intereses como mucho al IPC o el 200% del IPC. La engañifa no merece comentario alguno. El IPC en España siempre se ha incrementado bastante más que lo que hayan podido incrementarse los tipos de interés.

imagesIRPH CAJAS. La pregunta del millón sería: ¿Por qué una entidad cuyo espíritu y cuyo tipo de negocio está muy alejado del de una caja de ahorros utiliza como referencia el que marcaban estas entidades? El coste de financiación de una entidad está lógicamente vinculado al sector al que pertenece. Siendo UCI una entidad vinculada a los bancos privados y una entidad controlada por el Santander y por Societe Generale y por ex altos cargos del Santander su coste de financiación por lógica debería ser el de otras entidades similares y no el de las cajas. ¿Acaso el fin último de UCI será el que han sufrido las cajas? ¿O utiliza este índice a sabiendas de que está manipulado y que está muy por encima de mercado? Comercialmente no hay nada como vender una referencia con un diferencial +0,1%,….. Claro que si la referencia ya es de por sí al menos 2 o 3 figuras más elevada…….. (1 figura es 1%).

OTRAS CLÁUSULAS VARIAS La lista de cláusulas abusonas es interminable. Imagine el lector un partido de fútbol. Un derbi Madrid- Atleti o Madrid-Barsa. Imagine la típica entradita al ras en la que el defensa de turno zancadillea al delantero y luego con la otra pierna le da otro “recadito”. O cuando derriban a un jugador y “sin querer” luego le “pisan”…. UCI no es ni el Madrid ni el Barça. Es un tercera regional que pega tarascadas a la altura de la rodilla. Tenemos tasadas unas cuantas cláusulas de este tipo. Después de la entradita a la altura de la rodilla y con los tacos, llegan los “recaditos” que de por sí no te retiran en camilla pero duelen. Ciertamente muchas de ellas por sí mismas no tienen una relevancia tan grande como las relativas a la amortización del préstamo y a los tipos de interés

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¿Por qué a UCI no le importa otorgar préstamos impagables?

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